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抵押业务基础知识和实际应用 华信（北京）投资担保有限公司资金风控部 目录 一、抵押概念 二、抵押财产范围 三、抵押权设立 四、抵押权放弃与变更 五、抵押权实现 六、抵押常见问题汇总 七、抵押调查要点 八、个人借款能力 九、企业的偿债能力 十、拓展阅读推荐 一、抵押概念 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 二、抵押财产范围 法律规定可以抵押的财产： 1.建筑物和其他土地附着物； 2.建设用地使用权； 3.以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； 4.生产设备、原材料、半成品、产品； 5.正在建造的建筑物、船舶、航空器； 6.交通运输工具； 7.法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 注意：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。 二、抵押财产范围 法律规定不得抵押的财产： 1.土地所有权； 2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； 3.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； 4.所有权、使用权不明或者有争议的财产； 5.依法被查封、扣押、监管的财产； 6.法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 三、抵押权设立 以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。 注意：特殊动产抵押，未经登记不得对抗善意第三人。（前述法律规 定可抵押财产4、6项以及5项中正在建造的船舶和航空器） 以前述法律规定可抵押财产1至3项以及第5项中正在建造的建筑物抵押的， 应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 注意：留置条款无效。《物权法》第一百八十六条，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 四、抵押合同 设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 抵押合同一般包括下列条款： （一）被担保债权的种类和数额； （二）债务人履行债务的期限； （三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； （四）担保的范围。 五、抵押权放弃与变更 抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。 抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。 债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。 六、最高额抵押权 为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。 五、抵押权实现 一般规定 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。 （注意：协议不能损害其他债权人利益。） 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。 特殊情况 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：1.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；2.抵押权已登记的先于未登记的受偿；3.抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 以建设用地使用权抵押的，实现抵押权时新增建筑物的不属于抵押财产，该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 以土地承包经营权、乡镇和村企业建筑物范围内的建设用地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。 抵押权实现价款的清偿顺序 《担保法司法解释》第七十四条规定，抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿： （一）实现抵押权的费用；（二）主债权的利息；（三）主债权。 建设工程价款的优先受偿权 《合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性