房地产估价理论与方法_第3章_房地产价格与价值.ppt

第一节 房地产价格的含义和形成条件 一、房地产价格的含义（了解） “现象” 价格是为获得一种商品或服务 所必须付出的东西，他通常用货币表示，虽然不 一定要用货币形式来偿付。 “本质” 价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品 中的一般无差别的人类劳动或抽象的人类劳动 二、房地产价格的形成条件（熟悉） 有用性 稀缺性 有效需求 第二节 房地产价格与一般物品价格的异同 一、房地产价格与一般物品价格的共同之处（了解） 1.都是价格，是价值的货币表现 2.都有波动，受供求因素的影响 3.都是按质论价：优质高价，劣质低价 二、房地产价格与一般物品的价格的不同之处（熟悉） 不同之处 房地产价格 般物品的价格 区位 关系密切 关系不大 实质 权益的价格 物品本身的价格 价格 同时有买卖价格和租赁价格 主要是买卖价格 受交易者的个别情况影响 易受 不易受 价格形成时间 较长 较短 第三节 房地产供求与价格 一、房地产需求 二、房地产供给 三、房地产均衡价格 四、房地产供求状况的分类  一、房地产需求 （熟悉） 1.房地产需求的含义 房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。 2.决定房地产需求量的因素 该种房地产的价格水平； 消费者的收入水平； 消费者的偏好； 相关物品的价格水平； 消费者对未来的预期。 3.房地产的需求曲线 二、房地产供给（熟悉） 1.房地产供给的含义 房地产供给：是指房地产开发商和拥有者( 卖者 )在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。 潜在供给量 = 存量－灭失量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量 ＋ 新竣工量 2.决定房地产供给量的因素： 该种房地产的价格水平； 该种房地产的开发成本； 该种房地产的开发技术水平； 房地产开发企业和拥有者对未来的预期。 3.房地产的供给曲线 三、房地产均衡价格 （熟悉） 四、房地产供求状况分类 （熟悉） 全国房地产总的供求状况 本地区房地产总的供求状况 全国同类房地产的供求状况 本地区房地产的供求状况 第四节 房地产价格和价值的种类 一、价值、使用价值和交换价值（熟悉） 使用价值： 是指物品能满足人们某种需要的效用 如：居住、经营的场所 交换价值： 是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。 特别注意两者关系 房地产估价是评估房地产的交换价值。 但在房地产估价中首先应对房地产的质量、功能、完损程度、产权等进行“ 鉴定”, 因为这些影响着房地产交换价值的大小。 二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（掌握） 成交价格：简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。 市场价格简称市价，指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果(如平均数、中位数或众数)。 理论价格：假设的“经济人” 的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。——价值、内在价值、自然价值、自然价格等。 评估价值 (appraisal value) 也称为评估价格、估计价值，简称评估值、评估价，是指房地产估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。 理解成交价格，需要对其形成机制，主要是卖方要价（供给价格）、买方出价（需求价格）和买卖双方成交价。在一笔成功的交易中： 买方最高价＞=买卖双方成交价＞=买房最低要价 不同方法得出的评估价值： 一般而言： 收益法求得的价值倾向于最高买价， 成本法求得的价值倾向于最低卖价， 市场法求得的价值倾向于成交价格。 收益法求得的价值趋向于理论价格， 市场法求得的价值趋向于市场价格。 不同方法得出的评估价值： 在房地产市场存在泡沫的情况下： 如果市场法求得的价值大大高于收益法求得的价值，则说明这种房地产的价值被市场高估或者房地产市场存在一定的泡沫。 当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产供大于求或者市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或者市场景气。 理论上良好的： 评估价值 = 正常成交价格 = 市场价格 三、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值（掌握） （一）市场价值　　房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格： ①适当营销，估价对象以适当的方式在市场上进行了展示 ②熟悉情况，即交易双方都了解估价估价对象并熟悉市场行情。 ③谨慎行事，即交易双方都是冷静、理性、谨慎的； ④不受强迫，交易双方是