某超市选址评估报告1.doc

. . . . 专业资料 上海XX超市选址评估报告 标案名称：上海市XX商贸有限公司（XX超市） 标案位置：上海市宝山区XXX路XX号 标案面积：1300平方米（25.55×50.9），地上一层；另办公区200平方地上二层。 标案概况：商铺面积为1300平方米，顶高4.68M（梁高4M），柱心距基本为8.3×8.3M，柱规格550×550MM，消防管道高3.8M,第一次消防验收已通过，房租为2.1元/M2/天，电费为1.1元/度，水费为3.8元/吨，物业为3元/M2通讯自理。地面已铺地板砖，墙面基础刮白，电源预留150KV，无卫生间设施。 图1 XX超市（标案） 标案商圈概述 XX生活广场基本情况 商业成长性前景规划图 图2 XX生活广场规划图 各功能区商业形态划分 核心功能区：该项目处于整个项目主体核心区域，该区域只提供给大型品牌商业 项目经济技术指标 地块性质：商业用地 占地面积：20000平方米 使用面积：519号：地上为上下两层，2983×2﹦5966M2；可做办公/商铺，含走廊、厕所472×2﹦944M2，可做办公/仓库； 517号：地上为上下两层，1852×2﹦3704M2； 地下停车场面积：3800M2；地上停车场面积：3000M2； 管道排污量：坡度排污，管道直径1米； 供气：煤气0.9元/M3，天然气2.1元/M3； 供水：商业标准，商业用水3.62元/吨 供电：商业用电标准，浮动价格，基本在0.97—1.10元/度之间。 实地调查 实地人口调查情况： XX人口密集，入住率高，主要因为 与顾村交界，小区密集，本地人为主 出行方便，距离地铁、公交、外环高架、南北高架均有较小距离； 停车场：地上地下总面积6800M2均可停车，灵活方便； 地理位置：该案位于富联路与蕴川路（一号线）地带的中心衔接处。该案地段及地产空间具备可塑性的商业环境； 周边商业配套：周边社区较多，基本的商业、局部区域生活配套较成熟； 交通便利：该案距1号线“共富新村”1.5公里交通便利，公交：宝山3路，宝山1路，宝山社区巴士，在该案100米内均有站点。 图3 标案门前站牌 人、车流量：因中断商业未启动，通过现场记录与概算，平均单项人流量为18人/分，车流量为38辆/分，按照成熟商圈人流量58人/分的标准计算，该案明显人流量过小，车流量较为充足。 周边商业市场调查 下图商业街在XX路西侧距该案750米处，经营业态以美食及路面店铺为主。对面为润通菜市场，是该区域的主要生鲜场所。 图4 标案西侧1公里十字路口西北方商业区（XX西路与富联路） 图5 标案西侧1公里十字路口东南方商业区（润通菜市场） 右图（图6）为XX西路西侧，距该案1.5公里，世纪联华在商业街对面，面积约4千平方米，是本街区最大的零售场所，停车场在地下，地面无停车场。在XX西路小 超市与便利店较多，约十多家，标准菜市场一处，商业街中餐饮业尤为旺盛，如肯德基西式快餐、天合火锅城、重庆鸡公煲、其它商业较为凌乱。 图6 XX生活广场东侧菜市场 周边居民部分 步行约10—20分钟范围进行市场调查。如下图所示： 图7 商圈覆盖图 该案向东方向步行十分钟范围。 依次经过XX馨园、天馨学校、天馨花园、华馨苑。如图所示： 图8 标案向东10分钟区域图 该案向西方向，步行十分钟范围。 依次经过成亿宝盛家园、成亿宝盛家苑（二）、丽景花园、檀乡湾（一）、檀乡湾（二）。如下图所示： 图9 标案向西10分钟区域图 道路/商业设施 该案100米内有3个公交站点，地铁站与该案在1.5公里距离内，西侧 富长路即将动 工，政府计划 2013年年底完 工；商业外围路 面基础设施装修已完善，管道铺设到位，消防落实到位。（如上图10） 其余根据入住商业特征要求在进一步完善。 现存商业格局对本项目影响 东西两侧繁华地段商业已基本成熟； 我们处于东西两侧相对繁华的中心空白处，商业未得到有效开发利用。 XX路有大型超市的班车； 人口流动示意图 为了解项目周边市民的日常流动情况，已对区域内的动线进行了市场调查： 图11 人口流动基本动向图 以上图所示可知，区域人流动向主要是流向地铁1号线共富路站，其次是宝安公路方向。每条专线在该案均有站点，是必经之处，因本项目处两端繁华中心衔接位置，而且沿街商铺未得到有效开发利用，因此在消费支撑力上要有较好的支撑引导措施跟进。为此XX生活广场计划在商业入住后开通双向免费班车，届时局面会得到有效的