陕西省城镇基准地价更新和调整技术指南.doc

PAGE PAGE 2 2007年11月7日...①基准地价图;②城镇土地等次图(分等成果发生变化的);③地价监测点分布图;④地价监测点宗地图及现状图片.(2)表格成果①基准地价表;... 陕西省城镇基准地价更新和调整技术指南 陕西省国土资源厅 二○○七年十月 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 一、总则 1 1、工作范围 1 2、工作依据 1 3、技术路线 2 4、工作成果 3 二、城镇土地级别更新和调整 4 1、工作底图及格式 4 2、定级类型 4 3、定级技术程序 5 4、定级因素因子的选择和确定 5 5、定级资料调查内容 6 6、定级因素因子量化的方法 7 7、定级单元的划分和分值计算 7 8、土地级别划分 8 9、土地级别确定及面积量算 9 10、土地级别范围及分布规律分析 10 三、城镇基准地价更新评估 10 1、技术途径 10 2、基准地价的表现方式 10 3、基准地价内涵 10 4、资料的收集与整理 11 5、基准地价评估方法 12 6、样点地价修正方法 13 7、基准地价确定 14 8、基准地价更新结果分析 15 9、基准地价修正体系 15 四、城镇土地等别更新调整和地价监测点更新维护 17 1、城镇土地等别更新调整 17 2、地价监测点更新维护 17 陕西省城镇基准地价更新和调整技术指南 一、总则 1、工作范围 在2002年建立的城镇地价体系基础上，对属于下列几种情况的必须进行更新或调整： （1）现有基准地价公布年期超过3年没有进行调整的； （2）现有基准地价内涵与国家公布的本地最低价所对应的条件不一致的； （3）现有基准地价中，工业用途最低级别价格低于国家公布的本地最低价的； （4）国家公布的本地最低价与现有城镇基准地价的商业、居住地价不协调的； （5）由于行政区划调整、规划调整等因素，城镇用地规模变化较大的等。 具体工作范围如下：市、县（区）城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地，城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地，行政撤乡并镇以后建制镇面积≥2km2的镇区土地。 2、工作依据 （1）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）； （4）《陕西省人民政府关于进一步加强土地管理和调控有关工作的意见》（陕政发〔2006〕37号）； （5）国土资源部《关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知》（国土资发〔2006〕307号）； （6）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）； （7）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）； （8）《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）； （9）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007） （10）各市、县（区）城镇地价体系建设成果。 3、技术路线 （1）土地级别更新和调整技术路线 影响城镇内部土地质量的各种因素发生变化而造成差异后，必须对城镇土地级进行重新评定。更新方式可根据需要采取全部更新或局部更新。因城镇局部条件变化，引起土地质量发生较大变化时，对局部地区结合市场资料、土地收益等进行修正和评定。若社会经济条件发生变化，已有的级别成果不能满足经济建设需要，应结合市场资料、土地收益对土地进行重新评定，更新成果。 城镇土地定级的技术途径是采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。土地市场发育的地区，可尝试采用以价定级法。 （2）基准地价更新评估技术路线 根据城镇地价的变化区域和程度，确定需要更新的区域范围。更新区域可以是全面更新，也可以是局部更新。具体采取以下两种途径： ①以土地定级为基础，以市场交易地价为依据，更新基准地价。 ②定期测算地价指数的市、县（区），可以土地定级为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。 （3）土地等别更新调整和地价监测点更新维护技术路线 城镇土地等别更新方式可根据需要采取全部更新或局部更新。首先对原城镇土地等成果进行应用评价与检验，据此决定是否对城镇等别进行更新和调整。经检验城镇等别序列未发生变化的，不需进行土地等别更新调整；经检验发现影响城镇间土地质量的各种因素发生明显变化，土地等别序列与原分等成果明显不同，必须对城镇土地等进行重新评定。城镇土地分等的技术途径采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。 地价监测点更新的技术途径是在城镇土地定级的基础上，以原设监测点为基础，对监测点个别特征进行重新检查，并重新评估确定监测点价格。 城镇土地级别调整