商业地产项目诊断盘活.doc

盘活疑难商业地产项目 盘活疑难商业地产项目（1）难啃的骨头最好吃 2002年，做为北京女人街营销策划副总，在组办了国内第一次网络短信选美（带领新浪网/千龙网/精品购物指南合作）的“美女加工场、北京女人街”活动后，兼任着北京千龙网等几个机构的特邀策划人等职务，并在策划并经历了抗非典一线病房采访报道、北京爱家家居、北京万通新世界、中国青年博士创新基金等项目后，与几个商业咨询管理公司的合作渐入佳境。开始以独立策划人的角色，接触到越来越多到北京寻求商业运营管理资源的外地项目。 ??? 2004年春节前，在北京万通的邀请与安排下，以万通新世界总经理助理的身份，接手武汉全国服装贸易中心的转型与招商策划项目。并从此走上了一条“盘活疑难商业项目”的策划与操盘的职业道路。 ? ??? 选择走上这条挑战性极强，风险性也很大的职业生涯，原因有三个。 第一、老曹有个“读万卷书不如行万里路”的个人观点。 第二、赏各地美色，品各地美味，真是一大快事啊。 第三、想挑战验证一下自己跨区域跨市场的实战能力。 第四、做这种疑难项目的回报高，职业成就感和价值满足感特别好。 ??? 尤其是第四个原因，当老曹经过一番常人难以想象的努力，将一个原本“歇菜停摆”的项目再做起来，看着那些商家在身后排队请客吃饭，看着消费人群如织的熙攘场面，数着地产老板如约支付的高额佣金，说实话那种感觉比同时泡了10个漂亮妞还爽！ ? ??? 而且，这种历程让老曹亲身体验了10多个城市（包括韩国首尔）的风情，体验了不同地区商业界、地产界、制造业界、文化界、传媒业等各不相同的商业、市场、意识、模式、观念、规则、传统和人文习俗。 这项收获，更是一般人难以想象的丰厚财富，是用钱买不到的积累。 ??? 所以，老曹在那几年时间里就专做各地的疑难商业地产项目的盘活，并给自己的职业加上了一个包装，叫做“啃硬骨头”，因为难啃的骨头才最好吃，最能体现一个职业策划人或项目操盘手的价值。 ? ??? 当然，在这10多个城市20多个项目的经历中，老曹感受和体验的不仅有好的一面，更有一些令人不快的一面；不仅有成功的喜悦，更有不成功的遗憾与痛心。 ??? 最重要的也最宝贵的，是老曹在不同的地区、面临不同的市场环境、面对不同的项目难题、面向不同的商业群体，通过一个又一个盘活项目的历练，不仅总结形成了很多独有的经验和特长，而且还增长了阅历，积累了资源，结交了朋友，沉淀了很多很多职场内外的故事，也充分见识和体验到了各种各样的陷阱、暗流、险滩、危机、死盘，以及丰富多彩或高尚或卑劣的人间世象。 ? ??? 因此，对于一个大型商业地产项目如何能少走弯路直达成功，对于投资较大的商业地产项目如何规避更多看不见的风险，尤其是对于商业地产领域的同业者如何更好的担负自己的使命，老曹的见解和实战经验，相信在业内业外并不多见。 ??? 老曹在网上没看过几个真正有见地、真正能够解决开发商项目困境的文章或论述。而且业界也很少有老曹这种不计风险，不计艰辛，专拣别人不敢做或者一般人认为做不起来的项目来做的人。 ? ??? 难啃的骨头最好吃。从今天开始，老曹就把怎么吃好硬骨头的心得亮出来，供同好赏玩或借鉴。 ? ??? 至于老曹的这个博客，估计会是中国网络界或地产圈内“冷博客”的一个代表。因为当代社会的网络文化和网民情趣，激励的是锦上添花的镜像繁殖，缺少的是雪中送炭、仗义施援的侠义情怀。 盘活疑难商业地产项目（2）疑难项目的界定与项目困境 ?在房地产行业内，没有任何一个开发商或投资商愿意看到自己投资的大型商业地产项目，沦落成为一个“疑难”的项目。也没有任何一个商业产权的购买者愿意看到自己手中的商业物产，由开始时的横空出世变成揣在心里的热刺猬。 ??? 但是，商业地产行业的初级阶段特征，投资市场的意识缺陷，职业团队的鱼龙混杂，虚套概念的粘贴挪窃现象，商业门槛的入局假像，以及市场竞争的无序状态，往往不会使一个本身条件并不优越的大型商业地产项目，快速陷入“疑难”的泥潭。 ??? 更何况在中国几乎每个城市中，几乎都存有黄金商业地带的商业项目操作失败的例证。 ??? 何谓“疑难”项目呢？ ? 多数情况下，“疑难”项目存在以下特征—— ??? 1、地块生：此前没有商业存在，周边没有商业氛围和基础，凭空建成一个大型商业项目。 ??? 2、区域冷：项目周边综合条件差，远离商圈，现实消费水平很低，人气不旺，商气不足。 ??? 3、死了开：项目死了开，开了死，再开再死，如同多次离婚的女人，口碑极差，少有好评。 ??? 4、长不大：项目长期处在“幼稚阶段”，商业面积闲置，商家不认，下家不接，资金链出现问题。 ??? 5、粗线条：开发商套用住宅地产模式和习惯，只管建了卖，不管卖了活，甚至设计存在功能冲突。 ??? 6、有硬伤：开发商被伪专家攒弄，设计失误，期望过高，长期闲置，瓶