苏州石路商业地块市场分析报告.ppt

苏州目前在售写字楼项目较少，市场发展存在一定的机遇； 市区是目前写字楼的主要供应区域，但受政策限制，整体项目规模、档次等都明显不及新区和园区，其中园区的中高端写字楼市场氛围较好； 从价格情况看，园区﹥市区，新区无在售项目；从出租情况看，园区、新区的整体出租率水平在80-90%之间，而中心城区的出租率相比则有较大的差距，其整体在70-75%之间； 多数跨国公司、大型企业一般选择高档写字楼，园区、新区高档写字楼主要以货运物流、驻苏办事处、电子科技企业业主为主，体现了苏州目前写字楼市场中的 “驻苏办事处”的特征。 目前的产品竞争更多的趋向于硬件竞争，而未来的市场竞争除此之外，重点有可能偏向于软性部分。 写字楼市场分析总结 苏州写字楼市场分析总结 酒店式公寓市场分析 苏州酒店公寓分布 项目竞争格局分析 项目竞争个案分析 酒店公寓客群分析 酒店公寓市场总结 区域 项目名称 销售状态 市区 观前一号 售完 桐泾商务广场 售完 干将金克拉 在售 平江双悦 在售 园区 恒润后街 在售 沸腾CBD 在售 环球188 在售 相城区 中翔丽晶 在售 派客公寓 在售 恒达中环百汇广场 在售 康桥丽都 售完 吴中区 汇金新地 在售 凯马新世界 售完 UP上城 售完 金枫国际 尾盘 悠尚生活广场 在售 非凡第五街 售完 珠江新城 在售 中润苏州中心 在售 本案 苏州酒店公寓分布 目前苏州在售项目主要分布在吴中木渎片区，相城中心区及园区 未来竞争格局分析 根据本项目区位、交通辐射性，可见中心城区环线以内、吴中区中心区为本案直接竞争辐射范围；本案竞争重点在于环线范围内的竞争 界定标准 从地缘关系来看，本案属于中心城区石路商圈的边缘地带，受石路商圈辐射影响较大； 从交通的辐射性来看，中心城区环线范围内、吴中中心区酒店公寓项目可视为本案竞争范围； 园区项目档次高，与本案属性差异巨大，本案与之不形成竞争关系； 吴中木渎片区与本案区位差异明显，本案与之不形成竞争关系。 本案 苏州市区 园区 相城区 界定结果：中心城区环线以内、吴中区中心区为本案直接竞争辐射范围；本案竞争重点在于环线范围内的竞争。 重点个案 列表 竞争个案基本情况分析 项目 物业类型 开发商 建筑面积（平米） 容积率 户型面积 （平米） 销售价格 （元/平米） 装修标准 干将金克拉 酒店公寓 盛龙置业 4568 2 26-74 13500 1800 双冠壹公馆 酒店公寓 双冠 44420 3 50-100 14000 2500 中润苏州中心 酒店公寓 中润置业 360000 5.5 40-80 22000 4000 平江双悦 酒店公寓 汇博置业 20000 2.5 30-80 14000 装修1700， 5.1层高 市政配套：文化创意大厦、吴文化中心、田径场、康体中心、市民广场、体育中心 写字楼 酒店公寓 璞丽 商业 会所 项目概况： 地址：吴中区宝带东路399号 占地面积：220000平米 总建筑面积： 3600000平米（中润负责开发22万方，另14万方是市政配套） 容积率：5.5 物业类型：商业裙房、写字楼、产权酒店、酒店式公寓 开发商：苏州中润置业有限公司 项目规划： 中润·苏州中心拥有璞御公馆、购物中心、超甲级写字楼、巅峰豪庭、奢华酒店、巅峰会所、现代文体中心、吴文化中心等8大顶级物业。唯一拥有大型市政配套商业项目。拥有标准田径场、体育会展中心、市民广场、创意产业中心、现代文体中心、吴文化中心。 销售动态: 2010年10月23日开盘，面积40-80平米，均价16000元/平米，装修标准4000元/平米； 目前公寓在售，面积40-80平米，均价22000元/平米。 重点个案分析 中润苏州中心——吴中区中心区综合性大型商业项目 中润苏州中心主力户型为40—70平米 个案分析 房型 户型面积（平米) 套数 比重 1房 46-68 292 78.1% 2房 69-81 82 21.9% 合计 —— 374 100% 房型配比: 户型：2室1厅1卫 建筑面积：82 平米 户型：2室1厅1卫 建筑面积：69平米 户型：1室1厅1卫 建筑面积：34平米 中润苏州中心精装酒店公寓装修标准为4000元/ 平米 个案分析 功能室 配置 厨房 厨具：西门子 厨房橱柜：菲林格尔 地板：实木复合地板 卫生间 地面：高级地砖 墙面：高级墙面 吊顶：以石膏吊顶为主 洗面盆台面：大理石 浴具：科勒 热水器：史密斯 客厅、餐厅、家庭室、 卧室 地面：以实木复合地板为主 墙面：以内墙涂料为主 顶面：以石膏吊顶为主 软装部分 沙发、茶几、电视机/柜、窗帘、餐桌/椅、床、床垫、床头柜、衣柜 厨房 客厅 卧室 卫生间 客厅 卧室 购买苏州现有酒店式公寓的客户中，其中有70%的客户为私人投