苏州独墅湖板块房地产市场调研报告 45P.ppt

■独墅湖被赋予一个生态的湖，天然无雕饰，又因距离园区市区较近成为第一居所的可能性，所以成为豪宅别墅的云集地。 ■ 湖的深义被赋予项目的案名中，从而被体现的淋漓尽致。 ■ 悠长的湖岸线，因距湖的远近而影响项目整体的规划布局和产品形态，例如星岛仁恒规划成岛屿状，三面环水，荣域从湖岸形成别墅-洋房-高层一定梯度建筑组团，仁恒双湖湾充分利用贯穿双湖的衍生天然河道，独墅湖西沿湖不规则的地块，被人工打造成滨湖绿化带，远离湖景的项目则赋予高层观湖气势 ■与太湖度假区规划和金鸡湖商务休闲富居区不同，独墅湖集合了两者优势，兼顾生态型和城市性特征，太湖、金鸡湖多政府力量规划的公建配套，独墅湖除了高教区外基本上为项目社区内人工造景。湖景和人居的衔接性很紧密，没有一定公建设施做过渡性铺垫 湖景在本区域的另一个显著特色 独墅湖房地产 产品研究 板块客群总结： 生活格调较高的、出生于60-７０年代的新苏州人或本地人（动迁户） ——他们文化修养和学历层次较高，能够快速接受新的事物，对于居住的品质有一定的要求，对于未来热力地段和一线原生态湖景比较青睐 公寓客群特征 园区懂得生活、追求生活质量、注重文化层面的中高收入人群,由于对于低密度产品的青睐，由于财力尚不能购置别墅，转而收藏花园洋房精品 别墅客户特征 园区及市区企业高管、机关公务员、高教区知性人士，少量投资，主要用于自住改善，作为生活第一居所。 花园洋房客户特征 独墅湖房地产 客群研究 ■ 2010年7月18日，悦湖推出12#、15#高层288套，均价10600元/㎡，优惠存单2万抵5万 2、每平米50元，当天成交61套，去化率21%， ■2010年8月8日，星湖名轩推出高层1-5#房源165套，均价8500-9000元/㎡，去化率22% ■ 2010年8月18日，星屿仁恒推出小高层8#50套房源，成交均价1.6万元/㎡，优惠为5万抵10万，开盘当天94折，当天成交32套，去化率为65% ■2010年9月25日，中房澜泊湾推出90#106套房源，均价13000元/㎡，优惠66㎡减5万装修费、102㎡减7万装修费，直接从总价中扣除，当天去化率50% ■ 2010年10月16，水云居三期云尚推出四栋小高层共计120套，湖景房1.8-1.9万元/㎡，无湖景1.4-1.5万元/㎡，预约优惠五万抵十万，当天订购享受2%优惠，当天去化45套，去化率43.5% ■2010年10月31日，海德公园开盘推出1-6#高层633套房源，均价9600元/㎡，开盘预约减一万元总价，同时享受98折优惠，现场成交240组，去化率40%， 板块内开盘活动概要 独墅湖房地产 分析：2010年下半年，板块开盘加推比较密集，主要集中在公寓，星屿仁恒最后稀缺房源大幅优惠，去化最好。板块别墅产品无公开开盘，多低调在售，最主要的供应为九龙仓国宾一号。 营销分析 板块个案影响价格的三方面： ◎消费者信心（项目“身份认同”） ◎销售策略（人为制造稀缺） ◎客户体验 （“尊崇”感） 各个案如何在市场环境中切入机会点： ◆首批推案，以别墅洋房带动（小）高层产品，保留优质房源后期高价推售，通过市场空白产品迅速抢占片区市场，树立项目高端楼盘形象。以荣域、大湖城邦（前期）为代表。 ◆推案平稳平开、减速跟进，根据工程进度灵活调整推售产品。以纯别墅或纯公寓项目为主，代表有悦湖、海德公园、香滨水岸等。 ◆ 整个项目没有公开的开盘活动多低调秘密进行的，诸如九龙仓国宾一号。 ◆项目营销推广强调公众性，注重客户体验感和客户积累，维系开发商品牌形象，开盘声势热烈，SP活动和媒体铺排比较密集，代表为本地知名开发商中新、建屋项目，另外包括个别外来开发商，如仁恒、绿城。 独墅湖房地产 营销分析 * 苏州独墅湖板块 房地产市场调研报告 苏州同策市场部 2011/01/01 独墅湖区位 独墅湖交通 独墅湖景观 独墅湖规划 独墅湖总结 供需分析 公寓个案篇 别墅个案篇 个案总结 产品研究 客群研究 营销分析 推广分析 区域共性 区域差异性 未来展望 报告思路 独墅湖区位 在行政区域划分上，独墅湖西岸归属吴中区，而东岸和北岸归属工业园区。 独墅湖处于工业园区和吴中区两大板块的结合部，周边有娄葑镇、斜塘镇、郭巷镇，高教区等 独墅湖板块是指位于独墅湖西岸、北岸、东岸的区域,目前南岸尚未开发 斜塘镇 高教区 郭巷镇 娄葑镇 独墅湖以原生态湖景著称，水面11.52平方公里，比金鸡湖面积7.1平方公里稍大。 政府50亿资金启动独墅湖波光湖景的回水工程打造专属自然景观带城市内湖 独墅湖见证了纯粹的苏州传统文化情结---鱼米之乡的缩影，这里是苏州水生鱼类的天堂，苏城绝大多数食用鱼类在这里