天津华明镇地块可研.doc

PAGE PAGE 26 天津市东丽区华明镇商业项目 可行性研究报告 北京国际建设集团有限公司 2011年03月 目录 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一部分 宏观市场概况 4 1.1天津房地产概况 4 1.1.1 天津房地产必威体育精装版发展形势 5 1.1.2 天津房地产必威体育精装版政策解读 5 1.2区域发展情况 8 1.2.1 东丽区 8 1.2.2 空港经济区 8 1.2.3 华明镇 10 第二部分 项目介绍 12 2.1 项目位置 12 2.2 项目规划 13 2.3 项目产品 14 2.4 项目定向战略伙伴 14 清华科技园 14 凯宾斯基精品酒店 15 国际零售三大巨头（沃尔玛、家乐福、乐购） 15 2.5 项目SWOT分析 16 第三部分 市场产品分析 17 3.1 商业市场 17 3.1.1 天津市主要商圈 17 3.1.2空港经济区商业综合点评 19 3.2写字楼市场 21 3.3酒店市场 26 3.4酒店式公寓市场 29 第四部分 项目投资计划 33 4.1 开发周期安排 33 4.1.1 项目前期开发进度计划 33 4.1.2 各期开工面积 35 4.2 成本估算 36 4.2.1项目投资成本分析表 38 4.2.2项目出售及租金收入对比表（出售物业与持有物业） 36 4.2.3项目投资敏感性分析 40 4.4 投资收益分析（整体项目收益） 43 4.5 投资收益分析（出售部分收益） 44 第五部分 项目风险评估 45 5.1 房地产市场政策风险 45 5.2信贷政策风险 45 第六部分 结论及建议 46 6.1 中国经济发展新势力——天津 错误！未定义书签。 6.2 全新的商业地产模式——“清华科技园+凯宾斯基精品酒店” 错误！未定义书签。 第一部分 宏观市场概况 1.1天津房地产概况 2010年天津土地共成交776块，成交面积5596.74万平米，下降5.36%，成交额878.93亿元，增长20.87%；工业用地是天津土地市场的主要支柱，全年共成交490块，环比增长2.51%；成交面积达2723.31万平米，环比增长0.93%；2010年居住用地由2009年的9%升至14%，商业用地由14%降至8%。 图1-1 天津市土地市场走势 天津土地市场大体呈现增长的态势，工业用地占比超过6成。 图1-2 天津滨海新区土地市场成交情况 2010年天津市滨海新区土地成交总面积达728万平米；其中空港经济区土地成交面积48万平米；占滨海新区总体供应量的7％。 1.1.1 天津房地产必威体育精装版发展形势 图1-3 天津市商品房市场走势 2010年，天津新建商品住宅共成交96919套，成交面积1024.8万平米，环比分别下降23.36%和22.86%，其中4、11及12月份成交均突破万套大关；2010年天津新建商品住宅成交均价为9270元/平方米，环比2009年上涨25.02%成交均价波动不大，除个别月份外几乎都围绕9000元/平方米做上下小幅波动。 1.1.2 天津房地产必威体育精装版政策解读 一、严格落实国家调控政策，切实将房价控制在合理水平 根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，确定年度新建住房价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。 二、加大保障性住房建设力度，落实住房保障工作目标 大力发展公共租赁住房，2011年建设公共租赁住房、定向安置经济适用住房、限价商品住房等保障性住房23万套。对不同层面困难家庭发放三种补贴，全年共发放8.5万户。扩大住房保障范围，建立分层保障，应保尽保，租、售、补相结合的住房保障体系。落实危陋房屋拆迁改造200万平方米。 三、调整完善相关税收政策，严格加强税收征管 对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；加强存量房交易指导价格在税收征管工作中的应用，堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞；严格执行个人转让房地产所得税征收政策，对不满足转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房条件的，一律征收个人所得税。加强对土地增值税征收管理，依照住宅不同销售价格，分别按照2%、3%和5%的比例预征土地增值税，并严格土地增值税的清算和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和检查；加强房地产开发企业的销售、成本、费用支出管理，对房地产开发企业2008至2010年缴纳企业所得税情况进行专项核查。 四、严格差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款