泰安红星美凯龙项目可行性研究报告.doc

PAGE PAGE 27 泰 安 红 星 美 凯 龙 项 目 可 行 性 报 告 2009年4月 目 录 第一章 重点摘要 4 第二章 城市概况8 第一节 城市宏观经济7 第二节 城市规划简介9 第三章 区域房地产、家居市场分析13 第一节 区域商业及房地产市场概况13 第二节 区域市场特点（区域辐射预计）14 第三节 土地供应情况17 第四节 同类竞争性项目20 第四章 项目概况 28 第一节 地理位置 28 第二节 项目概况 30 第三节 项目总投资及资金来源33 第四节 主要经济技术指标34 第五节 项目背景与进度35 第五章 SWOT分析36 第六章 项目投资分析37 第一章 重点摘要 泰安市立足未来，在市委、市政府的正确领导下，围绕建设经济强市，整体推进工业经济、民营经济、招商引资三大工作重点，加快改革开放和结构调整步伐，国民经济迅速健康发展，社会事业全面进步，人民生活不断改善。适应全方位、多层经济全球化的历史潮流，积极参与国内国际经济分工、合作和竞争，进一步拓宽对外开放的深度和广度，坚持外经、外贸、外资三外并举，全社会参与，形成全层次、宽领域的对外开放新格局。在全面完成“十五”计划的基础上，到2010年，把 泰安市经济竞争力和综合实力提升到全国大中城市的上游水平，实现建设经济强市的目标。 岱岳区地处山东省中部，座落在巍巍泰山脚下、滔滔汶水河畔，北依省会泉城济南，南临孔子故里曲阜，处于“一山一水一圣人”旅游热线的中点。区内京福、京沪高速公路，104国道，津浦铁路和即将建设的京沪高速铁路贯穿南北，泰肥（辛）铁路和泰肥、泰莱高速公路横跨东西，四通八达，交通区位极为优越。岱岳区高度重视环境建设，扎实推进“诚信岱岳”、“平安岱岳”创建活动，社会环境和谐安定；按照“生态式、园林式、城市化、数字化”要求定位，高起点规划、高标准建设、高效能管理、高速度发展，以岱岳新城区、泰山青春创业开发区、大汶口石膏工业园为主体的招商引资和项目建设平台基本形成，“投资泰安，稳如泰山；投资兴业，首选岱岳”，已成为众多投资者的共识。岱岳区发展思路清晰，投资软硬环境优越，三大文明协调发展，新城区和陆续开工的一大批大项目成为展现生机的亮点，区域经济核心竞争力与日俱增。 泰安市房地产开发投资增长迅猛，市场消费需求继续扩大，房地产价格保持上涨趋势。 一、房地产市场变动特点 分期看：1-11月份，房地产销售价格指数为109%，其中：一季度房地产价格平均上涨9.8%,二季度受国家调控政策影响,成交价格涨幅有所减小,平均上涨7.7%，下半年以来，泰安房地产市场逐渐回暖，居民持币观望心态者减少，销售价格涨幅开始回升，7-11月份分别上涨8.1%、8%、11.5%、9.9%、8.5%。1-9月份，全市商品房价格同比上涨7.5%，其中：普通住宅类和经济适用房上涨幅度较大，同比分别上涨9%、7.4%，豪华住宅价格上涨空间缩小，同比上涨3.4%。二手房价格成交活跃持续上涨，1-9月份同比上涨12.9%，其中：住宅交易价格上涨12.9%，非住宅价格上涨13%。受泰安市区发展规划影响，今年以来泰安地产市场活跃。 泰安红星美凯龙世博家居生活广场建设项目是集地产、购物、餐饮、休闲、观光为一体的大型、综合性家居生活广场，符合泰安市和岱岳区整体规划要求，对于加快泰安市建材家居市场的建设、提高其经营档次和规模具有重要意义。 该项目优势分析： 1.本项目地理位置靠近京沪高铁车站广场，交通便利； 2.在泰安，“西进”已是政府经过了长时间的摸索后确定下来的城市发展规划思路之一?； 3.随着城市重心西移，城市商业，城市人文，城市交通在这里将形成交集．辐射市政府、区政府；京福高速，泰山广场，易初莲花超市等城市先进要素； 4.与区政府相邻，周边又有其它商业项目正在运作。项目位置好、规模适中，资金相对回笼比较快。 5.京沪高速铁路泰安站定址本地块西侧一公里处，年内动工，其对周边尤其本地块的利好是巨大的； 6.岱岳区的改造升级带来的机会； 7.泰安市是旅游区域，将会带来大量流动人口，进一步提高公司的知名度； 8.道路的改造升级，会抬升整个区域的交通优势；地块面临的灵山大街是贯穿市区东西的中轴线，灵山大街西起京沪高速铁路泰安站。 9.随着政府对配套的加大投入，周边地区形象将逐步得到改善。 10.项目卖点分析 11.岱岳区政府中心地段，以后市里、区里的发展中心； 12.交通方便，步行到主要干道只需几分钟。 13.全面推行的