以商业为核心功能的商业综合体案例研究-日本福冈博多运河城.ppt

* 模式：以商业为核心功能的发展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment …… 以商业为核心功能的商业综合体案例研究-日本福冈博多运河城 * ——日本福冈博多运河城 项目立意—— 「化都市为剧场」 犹如都市中的一个多元化未来都市。 包罗万象，其乐无穷。 是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。 项目的吸引力来自： 有名的福冈凯悦大饭店； 四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”； 汇集13个电影院的 “AMC运河城13”； 高科技游艺主题公园“福冈快乐国”等。 无论内容还是规模都是空前无比的。 * ——日本福冈博多运河城 设计思路 ——观光与商业结合 建筑师把为人创造空间放在第一位,其次才是商业 1）将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中，在室内创造室外化的互通内街。 2）空间的处理： 水平体系设置了三个节点-一太阳广场、星星庭院和海洋庭院,三者通过月亮街和地球街相连，并形成5大主题区域； 竖直体系包括“运间”和“百老汇街” ，是创造节日气氛的地方。 3）鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格。 4）不同主题区提供不同的风格的购物廊，增强观光性。 * ——日本福冈博多运河城 植物沟通了上下层之间的联系 异国情调购物廊 传统风格的购物廊 星星庭院之二 太阳广场是现场表演的场所 星星庭院之一 月亮街 月亮街夜景 * ——日本福冈博多运河城 经营管理——专业团队和完善计划 专业团队： 开发商和建筑师组织了阵容庞大的设计组,包括景园、环境、水体、灯光设计部门。 经营计划： 业主与建筑师一起确定了项目的经营、规划、运作和出租的计划。 项目运营： 全部出租，发展商只获取长期利润，不进行销售。 专业的商业运营公司运营。 * ——日本福冈博多运河城 市场反馈：前八个月,游客人数达到1200万人 * ——日本福冈博多运河城 关键驱动因素 外因： 优越的地理位置； 良好的交通可达性。 内因： 超强的实力与品牌号召力； 独特的建筑设计，观光与商业结合成为其核心功能； 多项高规格的体验式娱乐设施； 一流的精英团队。 * 模式的KPI体系（关键绩效指标体系） KPI体系 外因 内因 明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/… 功能化体系——商业为主导，其他功能为辅 一流的合作团队 地理位置——城市核心区 交通可达性——地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏、需求旺盛 独具特色——建筑形式/业态/服务内容/… 人流及商业气氛 规划设计 经营管理 *