谈新农村建设小区物业管理服务发展的建议和措施..docVIP

谈现代小区物业管理服务发展的建议和措施 摘要:物业行业在中国的发展已有30年历史,随着社会经济和房地产的发展,物业服务行业也在不断发展。但是作为物业行业代表的小区物业,目前正面临着巨大的生死挑战。本文分析了物业管理服务行业存在的困难及原因,并对此提出建议。 关键词:住宅,小区,物业管理,物业,管理,服务,发展 物业行业为90年代在我国发展的新兴行业,是朝阳产业。作为物业行业的代表,小区物业目前正面临着巨大的生死挑战。最低工资及保险标准逐年上涨,而住宅物业费用上涨十分困难,这使很多物业企业面临生死考验。下面就住宅小区物业管理服务存在的困难及发展路径进行剖析。 一、行业门槛低,收费标准低,(与其他行业比较,容易受国家政策影响(最低 工资和保险上调 (一加强物业服务的专业化程度,向服务集成商转型。 目前随着国家新的《劳动法》、《劳工合同法的实施,国家对职工薪酬有了明显的规定,导致物业公司成本逐年递增。对于执行《北京市物业服务收费管理办法(试行》的物业公司来说,收费标准低、经营模式单一、盈利能力较低、人员成本快速增长,必然大大降低利润,增加了公司经营运作的困难。随着社会专业分工的细化,物业管理行业作为服务行业,应走专业化服务的道路,鉴于此,物业公司可以与一些专业服务商务化程度较高的的公司合作,将自己的某些业务交与专业服务商,从而为业主提供更好的专业服务。这样,物业管理行业将实现管理层和作业层的分离,使作业层,包括电梯、保洁、绿化、保安等逐步实现专业化。一方面降低了成本,另一方方面,促进了机电、绿化、清洁公司的市场化发展。物业管理公司成为服务集成商,即专业服务的收集者和整合者,物业管理企业不再直接向业主提供有形服务,而是通过管理能力整合专业公司,为业主提供优质、专业化的服务。 (二改造监控系统,整合区域监控人员。 物业企业是劳动密集型企业,随着国家各项政策的出台,用工成本逐年增加。鉴于此,通过加大高科技的使用,将用工成本降低。对住宅小区现有的监控系统进行技术改造,加大民用住宅区域技防的力度,精简保安和中控人员,这样既能提高在岗人员的福利水平,又可激发员工爱岗敬业的精神,提高小区物业服务质量,增加公司利润。 二、调价困难(业主委员会制度设立,意见很难达到统一;只有撤出后重新招聘才能确立新的价格 (一提高自身服务,赢得甲方认可。 加大物业服务生产力度,赢得甲方各单位支持,在小区维修中心不增加员工的基础上,尽量扩大老小区维修服务楼宇和项目,这样技能提高维修人员工资,又可增加小区利润收入。 (二查找自身问题,完善企业制度建设。 在讨论物业费的机制时,常有论者特别提及“质价相符”这一市场原则。“质”等同于“服务标准”,“价”则是业主对这种“表现”应支付的对价。这种概念下,会产生出业主认为物业服务质量与合同约定不符。物业应从提高“质”做起:首先,有一支素质高、能力强、作风好、品行端正的人才服务队伍;其次,组织管理人员对《住宅物业服务三级标准》进行培训、学习。员工严格按照公司考核标准、岗位职责要求进行考核;最后规范工作流程,完善工作制度。 二、设备老化,维修费用加大,维修基金提取较困难 (一加强对维修合同的管理。 设备维护维修合同,维护费包干,维修费按实计算,合同明确划定维护界线,维护作业不能按维修计费,这就要求参与洽谈合同的人与设备管理的人员必须进行沟通,对月设备在使用时所出现的问题尽量以维护的方式将其处理掉,这样不仅节省了维修费,而且还能防患于未然,及早消除设备的安全隐患。 (二坚持日、周、月保养制度。 做到提前制订维修保养计划,期间每日进行设备巡视,并安排专人全职、全责地对设施进行日、周、月的巡视,并配合厂家或维修方进行定期的检修养护工作,如有问题及时与厂家过维修方沟通,并将情况上报公司。 (二加强维修人员的责任心。 随着设备使用年限的延长,设备日益老化是一个谁也无法改变的事实,对老化设备的更换随时都可能进行。因此,在维修中就需维修人员掌握所需备用配件的使用情况,大致估算出卑贱的损坏时间,准备备用件,在备件损坏前及时更换,这样既减少设备的维修时间,又避免了备件的浪费。这就要求维修工有较强的主人翁责任感和较强的责任心,为达到这个目的,相应的管理人员应加强监督与跟踪考察,深入了解配件更换原因,及时向公司领导或有会关部门反馈信息,以便对做得好的维修工给予精神上或物质上的奖励,使维修工感到本公司对质量与信誉的重视,使其感到如果不这样做就对不起用户,甚至将丢掉市场。对缺乏责任心,一意孤行的个人和行为绝不姑息、严肃处理。 四、收费困难(从业人员素质偏低,服务质量永远是焦点 (一积极引进和培养人才,抓好队伍建设。 公司的成败,关键是人才的选择。要有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍,是物业公司生存发展的根本条件,也是物业公司参与竞争,志在必取的信心