阳逻金三角商贸广场整体策划报告书.doc

金三角商贸广场整体策划报告书 项目综合情况分析 金三角商贸广场项目位于阳逻正南面老城区内，毗邻长江。项目总建面3.2万平方米，一层为店铺门面，二、三层为住宿，系较典型的商居小楼房。现将项目综合情况分析如下： 项目特点及优势分析 项目所属地块系阳逻传统商业区，周边小店林立，并形成小规模的直接针对乡镇普通消费者的服装市场。该地人口较稠密，属成熟并可发展的乡村商品集散地，人流、物流量较大，目前具有较浓的商业氛围。 项目离集装箱转运中心仅百米，随着25万标箱规模的集装箱码头建成，特别是5万标箱的一期工程今年10月份即可完工投入使用，该地块将更集聚人气，定会促进金三角商贸广场的经营发展。并会进一步提升商贸档次、量次，形成新的商业模式和氛围。 该地块周边虽有众多商业门点，但均不具规模，各自为政，缺乏协调管理，经营上不能形成特色。金三角商贸广场作为阳逻最大规模的综合性购物广场，有条件并完全能够形成自己的商业文化和经营特色，使之具有强劲的市场竞争力。 项目规划设计为商居两用，使置业者能够将居家生活与商业经营统一起来，兼顾了生活与事业，不但解决了商家的后顾之忧，还为他们降低了经商成本，增加了提高营业额的机会。 项目的环境及配套建设将为商家和顾客提供一个良好的经商、购物环境，加上物业管理的到位，使经商者和顾客都有较强的安全感。 由于商贸广场规模大，经商者多且集中，物业管理部门可为商家提供信息、仓储、运输等相应的配套服务，为经商者解决一些具体困难，降低其经营成本，提高其经营效率。这是其他零散的商铺租售者办不到的。 随着阳逻作为武汉最具发展前景的卫星城态势的形成，金三角商贸广场作为成熟的商业中心有着极大的升值空间。 存在风险分析 阳逻虽作为省、市重点经济开发区之一，但其老城区未在规划范围内。随着开发区的发展建成，其新区的商业会以新的姿态、新的模式出现，阳逻的商业也将会部分随之北移，新区肯定会挤占老区的市场份额，老城区、传统商业区人气也将有一定程度走低，生意将会逐渐冷落萧条。这对项目的销售存在一定影响。 项目建筑设计屋项为旧红瓦，这种已淘汰的建材与现代商贸广场不适应，不配套，且今后的维修量大，维修难度也大。这种结构及用材，极大的降低了产品品质。特别是对部分讲究迷信的经商客户，旧材是他们忌讳的，这无疑会影响产品销售。 阳逻街城区约8万人口、1.6万户人家，按项目规模，户店比为1：130，即130户中就应有1户购买项目产品，这显然不现实。项目规模在一定程度上超过了阳逻城区的购买能力，必然会使部分产品难以售出。 项目开发商目前没有完善的配套设施方案和物业管理办法，以及相应的优惠服务措施，缺乏强烈的能使客户投资置业的吸引力。 住宅楼与商贸广场连为一体，环境复杂，干扰正常的居家生活，对非金三角商贸广场经商者，并不是很好的住所。尢其是经济条件逾好，此地对其逾乏吸引力，这是住宅楼销售的一大难点。 受原始经济、文化因素影响，商业市场目前具有很大的局限性，属低档市场，随着阳逻的发展，市场能否适应，并随之发展还很难预料。 总之，从项目的综合情况分析，金三角商贸广场有老城区、传统商业街、规模大、环境相对好等优势，但同时存在新、老城区商业竞争、阳逻经济、人口逐渐北移等问题和矛盾，最重要的是阳逻本地购买能力有限，期待发展有一定时间和过程，这将极大地影响产品销售。这都是在以后的销售过程中，要加以规避、拿出对策、予以解决的。 项目经营理念的设计 现代经济条件下的企业，在市场上销售的不仅仅是产品，更重要的是推销一种概念，让人们在接受你的概念的前提下，接受你的产品。这就要求经营者有鲜明独特的经营理念，来指导经营运作，体现推销的产品概念，并通过各种载体形式，使之具象化。 金三角商贸广场的经营理念，根据阳逻开发区的发展前景，我们将其设计为：争当早行人。 中国有句古诗：莫道君行早，更有早行人。上述经营理念借此而成。其实鸿翔公司过去己经这么做了：第一个在阳逻从事房地产开发；第一个在阳逻建规模最大的商贸广场；第一个聘请专业机构帮助事业拓展；第一个在阳逻引进物业管理等等，这些都是做了“早行人”。现在是要将“早行人”明确为自己的经营理念，并将它传播灌输给置业者，让他们接受这一理念，领悟这一理念，并在这一理念的指导驱动下，纷纷来金三角商贸广场置业发展。从这一点上看，“争当早行人”不仅是项目开发商的经营理念，也应是金三角商贸广场置业经商者共同的经营理念。 金三角商贸广场“早行人”的经营理念具体体现在以下几个方面： 阳逻经济开发区作为湖北省、武汉市重点开发区之一，是新世纪武汉经济发展的重要支撑点。阳逻将成为华中地区重要物流中心和现代港口工业新城，充满无限商机，具有美好的发展前景。凡是有眼光、具前瞻性的商家，都应成为“早行人”，抢点阳逻重镇，争当第一个淘金者。 金三角商贸广场作为阳逻最大最现代的综合性购物广