上半昆明房地产市场研究报告演讲.ppt

8.2 昆明市场预判 7月1日起，在多方压力之下，昆明市出台新一轮房地产调控政策：暂停向在昆明市主城五区（包括三个国家级开发区）已经拥有1套及以上住房的非云南户籍人士销售新建商品房，而未满18周岁的非云南户籍人士无论是否在昆明上述区域有住房，均不得购买。年满18岁的非云南户籍人士，如果在限购区域没有住房，则可以在昆明限购区域内购买一套住房。 7月1日的政策出台可以说是一个信号的释放，在上半年中央的多次点名和住建部的连续约谈下，昆明的政策开始不断地收紧。3月“昆十条”的出台，并没有让持续火热了两年的价格退烧，7月的新政涵盖限购、限价等内容，但对云南户籍客群没有太多限制，且主要限制新房价格，对存量市场的价格并没有太多约束，在“房住不炒”的核心导向下，可以预见，下半年的政策将仍呈现紧缩态势。 【供求预判】下半年市场供求将处于平稳状态，全年供求将与2017年持平。 【价格预判】2018年7月1日出台限价政策，新房价格1年上浮不得超过6%。 【区域预判】上半年过规项目主要集中在南市区和呈贡区，下半年市场供求将主要集中在南市区和呈贡区。 【土地市场现状】 大批品牌房企纷纷进入昆明主城，主城土地竞争白热化，各大房开商抢地激烈，住宅类性质的土地价格上涨且拿地困难。 【土地预供应区域】 1、草海——自启动草海片区一级开发以来，该片区就被外界赋予了较高的期望值。如今草海万达城已落地，万科也签约了草海5号片区，再加上云南城投的滇池未来城昆明新天地、华夏地产的新河村城改等几个千亩级项目，片区进入新一轮开发热潮，土地有可能会在今年大量供应。 2、呈贡——上半年呈贡新区土地供应较多，预供应土地宗数较多，由于目前商品住宅市场去化压力小，呈贡新区作为热点区域之一，下半年可能将加快供地节奏。 3、西北新城——2016年开始融创、保利、恒大、绿地、新城控股、新希望为代表的一大批国内知名企业入驻西北新城；2018年上半年西北新城土地热度较高，龙湖高溢价连下2城，区域价值逐步凸显。 【主城外溢区域】昆明主城区拿地困难，大量的开发商纷纷关注主城周边距离较近的可以承接主城外溢的区域去拿地开发。 1、安宁——安宁太平新城已有多家开发商进入，市场较为活跃，目前市场认可度较高。太平新城土地储备量大，规划较好，价值较高。 2、嵩明—— 嵩明杨林目前房地产市场处于快速发展期，原有项目开始加大开发节奏，新项目开始落地。随着大学城的建设以及地铁东西快线的建设开通，未来该片区房地产市场前景较好。 3、晋宁—— 从房地产市场整体层面来看，晋宁由于产业转型受阻，导致外来人口不足，整个房地产市场以内生型发展为主，不论是一级土地市场，还是二级产业地产、商业地产、住宅地产，都处于发展缓慢的初级水平，亟待突破和提高。2017年，晋宁主城区房地产市场出现回暖现象，本地人换房需求增加，这对于即将进入的地产开发商而言，是一个有利的契机。 8.2 昆明市场预判 Thanks * * 4.1 商品住宅整体供销存价 【商品住宅供销】2018年上半年商品住宅供应293.28万㎡，环比下降26%，同比增长21%；成交363.49万㎡，环比下降14%，同比下降7%。 洋房占3% 别墅占6% 小高层以上占92% 备注：商品住宅数据不包含政策性住宅 【商品住宅成交价格】商品住宅价格自2017年5月开始突破万元大关，整体呈快速上升趋势。2018年上半年成交均价13397元/㎡，较17年下半年增加了1676元/㎡。 2016~2018年上半年昆明市商品住宅成交均价走势 均价11721元/㎡ 均价7945元/㎡ 均价9774元/㎡ 均价8560元/㎡ 均价13397元/㎡ 备注：商品住宅数据不包含政策性住宅 4.1 商品住宅整体供销存价 【商品住宅存量】截止2018年6月30日，昆明市商品住宅存量384万㎡，较2017年年底下降了70万㎡；按照2018年上半年月均去化61万㎡计算，去化周期为6.3个月。 2016~2018年上半年昆明市商品住宅存量变化 2018年上半年已拿预售证未销售面积384万m2 存量去化周期 6.3个月 ÷ = 2018年上半年月均去化面积 61万m2 存量715万㎡ 存量483万㎡ 存量384万㎡ 存量454万㎡ 存量633万㎡ 备注：商品住宅数据不包含政策性住宅 4.1 商品住宅整体供销存价 4.2 商品住宅各建筑形态对比 【商品住宅各建筑形态对比】商品住宅供销存主力为高层（供占56%、销占58%、存占48%）；小、中和超高层均有较大占比。售价最高独栋别墅25358元/㎡（18年华夏御府、九夏云水等项目独栋别墅备案）；高层均价最低，为12646元/㎡（金马腾苑、米兰春天等均价不到万元的房源，以及均价在11000元以下的项目如新城吾悦广场等，拉低了整体价格，