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房屋租赁常见法律风险和解决方案 合同无效的风险 承租人装修的风险 襄阳市“4·14”重大火灾事故调查报告 2013年4月14日5时40分许，襄阳市樊城区前进路158号迅驰星空网络会所发生火灾，建筑物过火面积510㎡，造成14人死亡，47人受伤，直接经济损失达1051.78万元。 该建筑所有权人为中铁七局集团有限公司，由其下属的第四工程有限公司（以下简称“中铁七局四公司”）负责管理。2008年10月，中铁七局四公司将其出租给一景酒店管理有限公司用于旅馆业经营，开设一景城市花园酒店。配电、消防、给排水等有关设施按当时状况一并租赁，但要求酒店办理相关手续后方能使用。合同约定房屋不能转租，对于消防责任没有明确约定。在酒店装修改造中，新增消防设施皆由一景酒店管理有限公司投资安装。 2009年12月，一景酒店管理有限公司违背合同约定，将“部分房屋”转租给徐苏开网吧。配电、消防、给排水等有关设施按当时状况一并租赁给网吧使用，但同样要求网吧办理相关手续后方能使用，并承诺遵守国家的法律法规和襄樊市有关规定。合同中租赁的具体范围未明确，只用“部分房屋”代替，而网吧在L型长边的一层屋顶平台上搭建的第二层大厅（实测面积205㎡）未明确租赁、改建、使用关系及管理责任。 事故房屋消防设施情况。 一景城市花园酒店内设置有火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、消防广播、声光报警器、防火卷帘等建筑消防设施；配置了32具应急照明灯，28具疏散指示标志，80具4KG干粉灭火器等消防器材。消防供水由12m3的屋顶水箱、160m3消防水池及消防水泵组成，消防水泵包括消火栓泵和消防喷淋泵各2台（分别为一主一备）。2009年12月28日，樊城区公安消防大队核发了消防安全检查合格证。事故发生时自动喷水灭火系统处于手动状态。 网吧未与酒店一起设置火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统等消防设施。仅配置了干粉灭火器、应急照明灯、疏散指示标志等消防器材。2010年2月8日，樊城区公安消防大队核发了消防安全检查合格证。 责任认定及事故性质 1．一景酒店管理有限公司及其一景城市花园酒店消防安全制度和消防安全责任不落实；对员工的消防安全教育培训不到位；固定消防设施作用未发挥；火灾发生后组织疏散不力。 一景酒店管理有限公司及其一景城市花园酒店对事故发生负有主要责任。该公司执行董事、经理刘涛，股东、监事李向东对事故发生负有主要领导责任。 2．迅驰网吧消防安全制度、用火用电操作规程及灭火和应急疏散预案缺失；违章搭建、违规使用装修材料，存在重大火灾隐患；消防安全责任不明确，日常管理不到位。 迅驰网吧对事故发生负有主要责任。迅驰网吧法定代表人徐苏、合伙人陈云、时任店长彭晨对事故发生负有主要领导责任，当班网管程潜、收银员李杨对事故发生负有直接责任。 3．中铁七局四公司安全生产主体责任落实不力。 中铁七局四公司未按照租赁合同的要求及时有效阻止一景酒店的转租和违章搭建行为，资产安全监管责任落实不力。 中铁七局四公司对事故发生负有重要责任。该公司时任总会计师、工会主席熊传荣，劳务中心主任李国平对事故发生负有重要领导责任。 物业无法及时收回的风险 诉讼的风险 承租人实施犯罪并致人死亡 出租屋房主被判担责 案情回放2009年3月22日，河南人王玲玲和重庆人杨均宝(均已被判刑)等人到宁乡县历经铺乡金南社区唐某夫妇处租房，唐某夫妇未审查王玲玲等人从事的职业、承租用途等，也未到有关部门办理登记备案手续，即向王玲玲等人出租了位于3楼的房间。 　　王玲玲等人入住后，在出租屋内非法进行传销活动。唐某夫妇对上述人员所从事的活动一概不予过问。2009年4月5日，重庆市人张某某被王玲玲等骗至出租屋内。在被限制人身自由2小时后，张某某从3楼跳窗逃跑，坠地后身受重伤，经抢救无效死亡。 　　同年12月，王玲玲等5名案犯均被判刑并附带民事赔偿，但均无履行民事判决的能力。被害人父母张某夫妇于是将出租屋主唐某夫妇告上法庭，提出了由他们补充赔偿的诉请。今年3月，宁乡县人民法院依法作出上述判决。被告唐某夫妇不服，遂向长沙市中级人民法院提出上诉。 判决结果：10月26日，长沙市中级人民法院对一起生命权纠纷案作出二审裁定，维持宁乡县人民法院的一审判决。判令因出租房屋时未尽注意义务和安全保障义务而导致被害人身亡的唐某夫妇，向被害人父母张某夫妇补充赔偿经济损失39660.5元。 出租屋主是否应当为他人在其出租房屋内实施犯罪行为造成的严重后果承担补偿赔偿责任。 　 宁乡县法院负责本案一审的法官龙理文说，城市房地产管理法第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，