房地产价格影响因素65页.pptVIP

第六节 社会因素 1. 社会因素----城市化□概念　　　■是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程□内涵（4方面）　　　■农业劳动力向非农产业转移　　　■分散的农村人口向城镇地域空间集聚　　　■城镇建设促进城镇物质环境和景观拓展与更新　　　■城市文明与城市生活方式传播和扩散 * 第六节 社会因素 □衡量指标－城市化率　　■指一个区域内城镇人口占总人口的百分比　　■城市化率越大，表明城市化水平越高 □城市化与房地产价格的关系　　■城市化水平高，意味着人口向城镇集中，对城镇房地产需求增加，从而带动城镇房地产价格上涨 * 第六节 社会因素 2. 社会因素－房地产投机□概念　　　■房地产投机是指不是为了使用或出租而为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。　　　■建立在对未来房地产价格预期的基础上□房地产投机对房地产的影响　　　■推波助澜 * 第六节 社会因素 □在房地产节节上升期，投机者的抢购会造成一种虚假需求，推动价格进一步上涨 □在价格下跌期，投机者的大量抛售，会使价格进一步下跌　　　　　　■波动市场 □当投机者判断失误或被极端情绪控制时，可能造成价格的剧烈波动　　　　　　■平抑稳定 □当房地产需求较小时，投机者购入房产，扩大需求（抄底） □当房地产高价时，投机者抛售获利，增加供给 * 　　第七节 国际因素（了解） 一、世界经济状况 二、国际竞争状况 三、政治对立状况 四、军事冲突状况 * 　　第七节 国际因素（了解） □世界经济状况　■世界经济发展良好，有利于房地产价格上涨 □国际竞争状况　■主要指国与国之间为吸引外资展开的竞争　■低地价政策可以使房地产价格下降，但吸引资金的注入，会增加需求，从而导致价格上涨 * 第七节 国际因素（了解） □政治对立状况　　■国与国的政治对立，可能会出现经济封锁、冻结贷款等情况，会导致房地产价格下跌 □军事冲突状况　　■战争使房地产价格下降。 （盛世置产业，乱世藏黄金） * 第八节 心理因素（了解） □心理因素的五个方面　　　■购买或出售时的心态　　　■个人的欣赏趣味　　　■时尚风气、跟风或从众心理　　　■接近名家住宅的心理　　　■讲究风水或吉祥号码 * 第八节 心理因素（了解） □心理影响情况　　■房地产需求者想买，而拥有者惜售，则成交价一般高于市场价格　　■房地产购买者出于自身的特殊需要，在竞争中抬高价格　　■发生偶然的资金调度困难或债务为了快速脱身，会低价出售房地产　　■风水的影响　　■对特殊数字的偏好或回避 * 第九节 其他因素（了解） 一、行政隶属变更 　　 二、重要政治人物的健康状况等 * 第二节 房地产自身因素（掌握） 3.2 使用管制　□主要的使用管制类型　　　　■耕地转为非耕地　　　　■农用地转为建设用地　　　　■城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率的规定 * 第二节 房地产自身因素（掌握） □用途对地价的影响　　■农用地地价低，转变用途地价上涨 □容积率对地价的影响　　■容积率高地价一般高　　■补交土地出让金时，要考虑容积率的具体规定（地上地下之分） * 第二节 房地产自身因素（掌握） 3.3 相邻关系□概念　　　■相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系　　　■相邻关系是对房地产所有权和使用权的一种限制 * 第三节 人口因素（熟悉） 一、人口数量 二、人口素质 三、人口结构 * 第三节 人口因素（熟悉） 1. 人口数量□人口数量与房价的关系　　■人口数量增加，对房地产的需求增加，房地产价格会上涨□人口增长的分类及衡量指标　　■反映人口增长数量□人口的自然增长□ 人口的机械增长　　■反映人口增长速度的指标——人口增长率□人口自然增长率□人口机械增长率 * 第三节 人口因素（熟悉） * 第三节 人口因素（熟悉） □反映人口数量的相对指标——人口密度　　■人口密度高 该地区房地产求多于供，价格高 　　■人口密度过高，生活环境恶化，房价会降低 * 第三节 人口因素（熟悉） 2. 人口素质□人口素质内涵　　　■文化教育水平　　　■生活质量　　　■文明程度□影响 　　　■居民素质高、社会秩序佳，房地产价格上涨 * 第三节 人口因素（熟悉） 3. 人口结构□概念　　　■人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况□类型　　　　　　■人口年龄结构　　　　　　■人口家庭结构 * 第三节 人口因