房地产产品研究系列合院洋房叠拼专辑.ppt

房地产产品研究系列合院洋房叠拼专辑;导读;上海仁恒森兰雅苑;仁恒以精雕细琢和产品创新而闻名，号称地产界的“苹果”，就像iphone4一样，目前仁恒的产品线也进化到了“第四代”，以仁恒森兰雅苑为杰出代表;仁恒森兰雅苑位于浦东以北的森兰国际社区内，不同于新江湾城板块，目前项目周边环境不佳、配套不齐，规划“看上去很美”，仍然属于以时间换空间的阶段;项目楼面地价高昂，技术指标苛刻，容积率已经突破传统豪宅区间，这对仁恒的操盘能力提出了很高的要求;规划布局：物业辐射性层级排布，点式建筑均好性提升，天际线契合产品层级由东南向西北层层拔升;项目坚持层级明确、分段清晰、多线并进的产品策略，最大程度地拓展客户宽度，降低项目风险;仁恒森兰雅苑产品系中最富特色的两种类别墅：7F叠墅、4+2郡庭;;叠墅336㎡复式下层：双层挑高入户花园是亮点;叠墅336㎡复式下层：两梯一户的私家电梯厅、一体化三面采光餐厨区和独立全功能保姆间等设计体现豪宅元素;叠墅336㎡复式上层：全明家庭室较有新意，全套房设计是豪宅基本功;4+2郡庭在传统的叠拼基础上进行优化;郡庭上叠358㎡（入户区和3F）：带私家入户花园和私家电梯，3F约70㎡超大餐客厅区;郡庭上叠358㎡（屋顶和4F）：60㎡豪华主卧套房，120㎡屋顶花园赠送，并附送天际创意小泳池;郡庭上叠358㎡（-2F）：电梯直达，私属双车库，80㎡全赠送，利用率高;郡庭下叠358㎡（1F）：三进式入户，餐客厅一体化总计约70㎡;郡庭下叠358㎡（2F）：南向三套房+北向家庭室，动静分区明确，南北通透采光上佳;郡庭下叠358㎡（-1F）：下沉式泳池和80㎡自助娱乐区是亮点;精装修是仁恒的强项，仁恒森兰雅苑也坚持了高标准，但次于仁恒怡庭15000元/㎡的顶配;总结：精准定位和持续创新保障了仁恒森兰雅苑在淡市中仍然取得了不错的销售成绩;深圳金地天悦湾;金地天悦湾位于深圳观澜街道横坑水库片区，梅观高速与环观南路交汇处，地处观澜新中心区，区域占地58.5万㎡、总建面116万㎡、平均容积率仅为1.3-1.8，被称为深圳的新豪宅片区;金地天悦湾是金地在深圳的首个TOP“天字系”项目，肩负着金地在总部扬威的使命，但高容积率、???地价、限高限公建配套、中等规模，都为豪宅目标制造了不少障碍;法国范儿之一：天悦湾以卢瓦尔河谷法式官邸为蓝本，对称严谨、追求色彩内在联系，某些方面呈激荡跳跃，达成冲突美;法国范儿之二：天悦湾照搬法式园林特点，将长方形大型湖区设计在入口处，沿湖区两边设平直的窄路，并与中心湖区相连;法国范儿之三：会所采用文艺复兴纵横三段式构造，融入巴洛克式风格和文艺复兴代表性雕塑艺术，尊贵，富有艺术感;5F叠拼昂纳西：下叠2F赠送露天地下室，上叠3F带顶跃阁楼;昂纳西下叠：南北双入户，与顶层住户互不干扰，一层客厅及地下室错层设计，但地下室及一层餐厅部分采光较差;昂纳西上叠：住户可通过一层电梯或南侧楼梯入户，餐厅及家庭厅挑空设计增加了空间的开阔感，5F跃层设计提升户型附加值;8F复式公馆夏慕尼：错层交替入户是金地最拿手的复式设计;夏慕尼标准复式：入户花园、南北双阳台，连同客厅，均挑空处理，使得空间整体显得豪华、大气，但厨房与餐厅面积失调，舒适性有所下降;夏慕尼三层底复：2F入户，增加一层双卧室，虽具有南北双阳台，但由于南侧阳台进深较大，北侧阳台开口较小，导致整体采光较差;;深圳天麓三区莱茵堡;天麓作为中国华南的首席豪宅社区，产品打造似乎已经完全脱离了市场层面，实现了自我定价权;天麓三区九号地块为典型山地，适建性不佳，从货值最大化角度出发似乎只能选择这种“委曲求全”的规划布局，但是OCT在产品形态上简单加工，结合地貌特征，一个“城堡”的概念就出炉了，而且是那么自然、形神兼备;户型多达13种，分为A、B两个大类，其中A单体4栋、B单体1栋;立面设计：通过水平出挑的屋顶、露台，形成层次丰富的横向线条。建筑材料采用石材、涂料和木色铝合金构件等，消解建筑体量的厚重感，强调水平线条的轻盈性，与自然环境协调统一 ;以A户型单体为例：由11个190-250㎡复式单位咬合拼接而成，通过地下室和露台提升附加值;整体规划人车分流，充分利用场地高差节省地库成本，近似独立入户效果;A1户型（1F、2F）：独立入户花园+全套房设计，54㎡的中西餐厨区南北通透，是本户型的亮点之一;地下室室内进深超过20m，仅有南面采光，造成室内部分空间为暗室，一定程度上削弱了大赠送所带来的奢豪体验;A2户型（1F、2F）：双主卧设计+9m面宽超大横厅+中岛式厨房;A2户型南向花园面积更加恐怖，达到243平米，其中泳池区占比70%，同样存在南侧斜角边利用率不高的问题;A3户型：为下复式设计，36㎡客厅为挑空全赠送，客厅外接纯南向露台和三面露台，总面积108㎡，景观面一流;A7户型：