中国良渚文化村度假酒店项目策划书.doc

杭州市余杭区 南都良渚文化村度假酒店项目策划书 PAGE 24 共30页，第 PAGE 12页 南都良渚文化村度假酒店 南都良渚文化村度假酒店 项目策划书 报告 浙江世贸饭店管理有限公司 二OO三年七月 一、项目地点优劣势分析 （一）优势 良渚文化圣地有其较高的学术知名度； 尚未开发，一张白纸，可营造最美的画； 有“中国良渚文化村”的整体开发为依托； 土地开发成本较低； 与市区车距尚未超过日夜间商务应酬活动的时间尺度 与上海交通便利 （二）劣势 并非最终旅游目的地 座落天堂，不近西湖、钱塘，在区域内度假地理位置属中下 地形及植被没有明显优势 从杭州出发的道路现况较差 “良渚文化村”投运时间差 二、相关酒店市场概况 上海目前已是继续成为杭州酒店客源主要的来源地。因此，我们认为上海附近的其他城市在争夺拟建酒店的各类客源方面构成激烈的竞争。相应地，我们调查了那些具备相似目标市场或者相似牲的酒店或的经营业绩，这样我们能够为拟建项目的基础指标作出有效的推断，作为参照的基础，我们研究了： 苏州的酒店市场； 无锡的酒店市场 此外，我们也精心分析了中国主要的度假旅游目的地——海南亚龙湾的酒店市场情况。 这些城市，除了亚龙湾，都有相对坚实的工业基础，同时也是倍受欢迎的。从上海到达这些城市，不管是陆路、铁路还是航空，交通都十分便利。考虑到该报告中用作参考样本设施之间存在很大的不同（如市场特征、环境等等），这些选取的样本仅能用来作为预测拟建项目未来的经营业绩的参考。 苏州 苏州是举世瞩目的历史文化名城，沉淀了二千五百余年吴文化底韵，城市以园林见长，以拙政园、留园、网师园、环秀山庄为代表的古典园林于1997年12月被列入“世界文化与自然遗产名录”；而且苏州景色怡人,自然环境悦目赏心，街巷临河，“人家尽枕河，水乡泽国，被誉为东方威尼斯 。1981年，这座古老的城市被国务院列为中国历史、文化遗产和自然风光重点保护的四座城市之一（其余三座是北京、杭州和桂林）。 苏州城市总面积为8488平方公里，人口580万，其中城市人口110万。苏州东面以上海为界，南面是太湖，西面是无锡，北面是扬子江。苏州辐射中国长江洲广阔的市场和分销中心，自称拥有三个海港，分别是张家港、刘家港、常熟。此外，苏州还可以从两个机场受益，分别是苏州西面的硕放机场和南面的光福机场。而从苏州驱车前往上海也只需1小时车程。 到2002年底，苏州全市累计注册外资323.77亿美元，实际利用外资281.54亿美元。全球500强企业中已有86家公司来苏州投资建立了215家企业。随着城市整体经济水平的发展，进一步促进了苏州旅游业的发展。 苏州经筛选参考的高星酒店经营情况（2001年）： 酒店名称 客房数 住宿率 平均房价 （RMB） 平均每间房 收益 苏州吴宫喜来登 307 76.1% 610 464 华美达竹辉饭店 356 69.8% 236 165 凯莱大酒店 291 75.6% 344 260 新城花园酒店 178 85.8% 376 323 新苏州国际大酒店 67 60.2% 475 286 合计/平均 1199 74.67% 395 295 商务客源是苏州饭店的主要客源群体，而吴宫喜来登酒店几乎垄断了所有的外企商务客源，而本地的商务客源和旅游团则倾向于选择其他饭店。 无锡 无锡市位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部，向东距上海仅128公里，行车时间仅为1小时。无锡人口为430万，其中110万为城市人口。 无锡水路丰富，多条运河环绕城市，包括大运河的主要分支，太湖水域是中国四大淡水湖之一，一直延伸至无锡以南。无锡除了拥有自然景观，同时也是重要的区域交通枢纽。其丰富的水资源促进了农业和渔业的繁荣。无锡的丝绸自古有名。其所辖的宜兴县出产著名的“紫砂茶壶”。 无锡作为中国15个经济中心城市之一，它的经济分布广泛，包括：机械、电子、照明、纺织、冶金、化工和医药。在无锡的中国公司包括Seagate Technology International、Wuxi Sharp Electronic Components Co. Ltd和Astra(Wuxi) Pharmaceutical Co. Ltd。 无锡不仅是备受欢迎的旅游目的地城市，也是江苏省重要的经济中心之一。 无锡经筛选参考的高星酒店经营情况（2001年）： 酒店名称 客房数 住宿数 平均房价 （RMB） 平均每间房 收益 无锡喜来登 288 6