容积率案例知识宣讲.ppt

容积率案例;容积率的设定，首先是建筑规划部门在对城市整体规划之下，对每个区域有一个容积率指标，然后对这个区域内的各个项目按比例进行适度调整。 不同地段、不同周边配套的容积率是有差异的，市中心最高，平均容积率在4.0左右；金山、五四北，大约在3.0左右；郊区较低，一般1.5以下。在此规划下的各个小区的建筑类型也就各不相同了。 一般“低容积率”的标准为，别墅、独栋住宅不高于0.5,叠拼、联排住宅在0.95左右，多层板楼在1.2~1.3,小高层要求在2.1以下，高层不超过3.5。 ;社区规模越大，容积率越低，舒适度就越高，这是肯定的。如2800亩融侨江南水都、1400多亩名城港湾住区、1000多亩的三木·水岸君山、760多亩金辉旗山赋都、600多亩的正祥·橘郡……社区规模大，开发商就能够把项目做得非常纯粹，舒适度自然很高。 也有楼盘在社区规模小，容积率高的情况下，同样能把住宅的舒适度发挥极致。;福州北江滨的楼盘项目心家·泊 ;;位于新东阳高尔夫球场边上的别墅项目云亩天朗容积率为0.35,由于毗邻高尔夫球场，可以共享到球场大片绿地，项目在进行规划时，就充分利用了项目周边的环境资源；因此，在众多别墅项目中，云亩天朗的容积率和舒适度就变得十分突出。 ;社区规模和容积率不同的项目可以获得相似的舒适度，而在相同的容积率的前提下，通过巧妙的建筑规划布局，也能够突破容积率的局限，不仅能在产品类型上突破、创新，而且能够获得意想不到的舒适度。 ;位于金山的项目中庚城，不仅拥有大比例的高层板楼，而且社区还营造了罕有的63亩的大规模中心园林。它不仅化解了建筑布局的紧张局促，而且给人超乎想象的舒适生活享受。在这里，其关键的半围合式布局起到了很大的作用，不仅提升了板楼建筑形式的容积率，而且还将节省的占地面积让度给中心园林，同时通过拔高楼层的方式，降低建筑密度，从而给业主营造了舒适的居住环境。 ;中庚城 ;对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型，尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候，比如一些综合性的社区，不同的建筑类型之间，其容积率相差非常大。在实际操作过程??，这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型，灵活地针对同一区域内的竞争性项目做差异化的营销推广。 ;位于五四北的楼盘三盛中央公园，就是一个拥有两种产品类型的项目：它借低密度部分联排别墅提升项目档次，与旁边的楼盘形成明显的档次差别；其高密度部分即高层，则作为二期等待市场成熟时机推出并回收利润。这样一来，虽然总容积率，与周边项目完全相同，但社区环境和品质却与周边项目拉开了距离。 ;与三盛中央公园相似的例子还有金山的楼盘中天金海岸、泰禾红树林、海润公园道一号……，这些项目，其低密度部分大多为叠拼和联排别墅，在当时市场上，此类产品迎合了市场需求，一路旺销；其高密度部分为高层住宅。这两种差异化的产品定位，充分地利用了地块的特性和需求的阶段性，很好地挖掘了土地的价值潜力。 ;福州部分楼盘容积率一览 ;2009年6月4日福州市规划局新出台容积率计算规则 ;计入容积率的为： （1）住宅阳台、入户花园、挑廊按其水平投影面积的一半计算建筑面积，阳台、入户花园和挑廊的水平投影面积总和不应大于住宅套型建筑面积的15%。 （2）建筑物有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构(设备管道)转换层，底层车库，当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。 ;;和此前执行的规则相比，新规则有两个较大的变化，那就是明确规定超出地面1米的地下室以及阳台要计入容积率。而此前福州市对此并没有明确规定。 建在山坡上的住宅，为了卖出好的价格，开发商在处理地下室时为了亮堂，通常都会选择在离室外地面最高的那面山坡建，或者地下室超出地面较多。今后这招就行不通了，按新规则来计算的容积率肯定超出拿地时的指标。 ;;原先阳台面积不计入容积率，但计入产权面积，也就是阳台可以卖一半的价钱；而阳台面积计入容积率后，开发商将直接损失这部分面积，包括阳台、地下室和入户花园，这无疑是减少了开发商的利润。另一方面，在容积率不变的情况下，阳台计入容积率，势必减少原来楼盘的套型建筑面积，比如原来阳台不计容的时候套型建筑面积是30万平方米，那么计容后可能是28万平方米。对开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，容积率越高，开发商的利润就越大。现在阳台计容，原本的套型建筑面积减少，从某种意义上来讲相当于将容积率降低，这意味着开发商的利润将会降低。”