2009松江别墅市场分析.doc

松江区别墅市场分析 松江区概况 松江区位于上海西南，黄浦江上游，东与闵行区、奉贤区为邻，南、西南与金山区交界，西、北与青浦区接壤。区境南北长约24千米，东西宽约25千米。总面积604.7平方千米。 松江区辖4个街道、11个镇：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道、泗泾镇、佘山镇、车墩镇、新桥镇、洞泾镇、九亭镇、泖港镇、石湖荡镇、新浜镇、叶榭镇、小昆山镇；松江工业区、佘山度假区、五厍农业园区、上海松江科技园区。2008年松江区年末户籍人口55.04万人，比上年增长1.4%，其中非农业人口43.91万人，增长率3.9%。全区常住人口107.42万，其中上海市户籍55.68万，外来常住人口51.74万。 松江宏观经济 松江经济在今年1月跌入低谷后，便呈直线回暖的态势。1-7月，全区经济呈直线止跌回升态势。8-11月，全区经济呈直线稳步增长态势。当前，全区经济受国际金 融危机的影响正在逐步消除，经济结构调整正在积极推进。从11月全区主要经济指标运行情况看，主要经济指标持续向好，经济稳步回升的态势进一步巩固，V型经济发展趋势已成定势。V型是指经济增长在直线下降趋势到达底部后，马上就会直线反弹呈V型走势的发展趋势。V型经济发展趋势成为定势具有重要经济意义，该模式能使松江在遭受金融危机影响下，损失达到最小值，不但能缩短走出低谷的时间，而且直线上升的趋势有利于全区明年更快走出经济衰退周期，为达到金融危机前发展水平提供了最佳运行状态和模式。 　从时间序列看，全区经济已度过下滑和止跌回升时期，开始进入稳步增长阶段。全区增加值从15%（2008年6月）到临界值12.8%（2008年12月）共经过了6个月的时间，增速缓慢下滑，2008年12月-2009年1月增加值增速出现急剧下滑，呈现先慢后快的下滑态势；同样，全区增加值的上升也是经历了7个月的止跌回升后，保持了4个月的持续增长，呈现先慢后平的稳步上升态势。全区经济的下滑和上升过程符合V型经济走势。 商业内需拉动效果明显。1-11月全区完成社会消费品零售额228.77亿元，同比增长14.5%，其中，限额以上商业完成社会消费品零售额93.55亿元，同比增长15.9%。消费品市场保持健康有序较快发展，主要有以下几点因素：一是大型卖场保持稳定增长。1-11月，各大卖场实现社会消费品零售额11.65亿元，同比增长6.8%。二是休闲购物中心销售旺盛。开元地中海休闲购物中心每个季度保持1.2亿元左右的销售额，11月当月销售额达到3850万元，同比增长49.2%，1-11月实现销售45137万元，增长100.9%。三是汽车销售市场保持旺盛势头。随着车改政策的贯彻执行，股票市场的稳定增长，居民收入的逐渐增加，全区汽车市场继续保持旺盛的销售势头。从全区监测的4家汽车销售店看，从8月份以来就开始正增长，到10月份，累计增幅已达到12.02%， 1-11月实现销售额53363万元，增长22.0%。 固定资产投资持续增长。1-11月，全区共完成投资总量196.16亿元，同比增长5.3%。三次产业投资比例为“0.2：28.9：70.9”。 居民人均收入稳中有升。1-11月，城乡居民收入继续保持稳步回升态势，农村居民增幅为9.5％，比1-10月提高0.2个百分点；城镇居民增幅为10％，比1-10月提高0.1个百分点。 房地产市场 商品房销售全面呈现逐季增长的良好态势。1-9月全区实现商品房销售234.62万平方米，同比增长92.3%，其中一季度实现销售33.79万平方米，同比增长4.7%，二季度销售101.67万平方米，同比增长117.2%，增幅比一季度扩大112.5个百分点，三季度销售99.16万平方米，同比增长131.0%，增幅比二季度继续扩大13.8个百分点，呈现逐季增长的特点。 从商品房类型看，一季度住宅销售面积31.8万平方米，同比增长7.0%，二季度住宅销售面积92.09万平方米，同比增长121.3%，增幅比一季度扩大114.3个百分点，三季度住宅销售面积93.41万平方米，同比增长135.8%，增幅比二季度继续扩大14.5个百分点。从销售地区看，一季度9号线沿线的九亭、泗泾、佘山、新城板块实现销售面积17.17万平方米，二季度销售65.36万平方米，同比增长103.9%，增幅比一季度扩大120.5个百分点，三季度销售72.33万平方米，同比增长135.3%，增幅比二季度继续扩大31.4个百分点。从二手房市场看，一季度全区二手房成交面积20.1万平方米，二季度成交42.6万平方米，同比增长85.2%，增幅比一季度扩大86.7个百分点，三季度成交73.5万平方米，同比增长269.3%，比二季度继续扩大184.1个百分点。从住房面积看，一季度90m2以下销售9.63万平方米，140m2以上销售8.08万平方米，同