项目产品建议报告(20100413).pptx

[2010]-ZZTZH-00;;郑州房地产市场发展背景;启示—— 对于正商企业来讲，郑州在中原城市群的核心领导地位，将为企业的房地产板块运动带来强大的发展机遇，但随着“郑汴一体化”的战略实施、“大郑州新区”的地位提升，又会对正商的板块运动价值形成挑战。如何准确挖掘正商房地产板块的价值潜力，打造正商房地产板块的在郑州的差异化形象，将成为正商企业房地产可持续发展的根本问题。;启示—— 迎合郑南板块的规划发展方向，正商城项目对郑南板块发展将有可能起到引导作用——借助规模化效应和地块自身优势，成为郑南板块高尚生活领域一种新的人居模式。;区域规划——城市轨道交通、地面交通等的升级，将放大郑南板块服务性居住功能的核心价值，并增强对未来周边城市群的辐射引导作用;区域规划——郑南板块极有可能与广东“华南板块”的发展模式类似，成为未来郑州配套功能完善、综合居住功能强大的新城市生活组团，具备多功能复合物业的发展空间;;以上数据来源：同致数据平台;正商城项目所处郑南版块目前在售市场供应总量945万㎡，已推出392万㎡，预计推出553万㎡，平均容积率3.2，激烈的竞争环境将引导市场进入由“量变”到“质变”的发展过程;项目名称;郑南版块住宅房地产以中高层、高层产品为，其中18层以上的高层占总供给量的73%，产品同质化严重，竞争激烈。而密度低、舒适性高的多层、小高层产品稀缺，供不应求;郑南版块主力产品线以二房为主，表现出明显的“年轻化、过度型”置业特征，一房出现明显的供大于求现象，四房及复式等产品市场需求不足，成为滞销产品;房型;;从产品设计角度来看，正商城项目周边目前在售项目已通过各种创新方式增加产品附加值，下一步的发展重点将体现在“舒适度”与“功能性”的居住理念组合方面;;;;;;;启示—— 结合区域未来发展等诸多因素，未来的客户构成范围将更为广泛，而目前区域所形成的客户圈层，将成为未来客户进驻的重要发展源，客户之间的裙带关系也将日益加剧。对于项目来讲，这一因素，决定项目在开发过程中将有条件整合整个区域的客户资源，建立独树一帜的发展方向，并形成客户与项目之间的”双向引导“。;;;;;价值点;同致行思考;; N-01 16200（24.3亩）; 正商城项目市政控规调整建议—— N-04地块：位于鞋城区域，紧邻航海路、冯庄路具备较高的商业价值，建议将该地块绿化用地 部分调整为居住、商业金融、商业用地。 E-01地块：位于D组团，E-02和E-05地块之间，具备较高的居住价值，建议将绿化用地调整为 居住用地。 W-01地块：规整较高的居住价值建议将该地块绿地面积尽量缩减，增加居住用地面积。;运用居住、公建的用地标准，从地块现状、用地规模及外部相邻物业状况、临路状况等四方面对地块资源进行评价;;;;;;;;;;启示—— 虽然项目地块相对分散，被城市规划道路自然纵横分割，但还是能够形成六个具备差异性但整体感较强的组团版块。由于地块形状、所处的位置、周边的配套及地块经济指标直接决定了项目的价值分区，因此项目的势必要首先建立起大版块组合的开发概念，并以此来指导项目的定位细分。;D\E组团—— 项目东侧，地块分散，周边低档社区，临近铁路，对品质有一定影响，临近规划城市次干道，有发展文化住区和区域型商业的机会;经济技术指标——针对正商城项目分组团、分地块设定各组团 容积率平衡表。;;;280万 城中村改造 高容积率 高层 分散 城市综合体;;规划解读1——容积率是项目赢利的基础;;;一房：一房、一房一厅 两房：小两房、舒适性两房 三房：小三房、舒适性三房 四房：144㎡以内，160㎡左右;大盘开发，必须有满足市场多样化需求的能力，以便尽可能放大消化量、缩短开发周期，规避项目的市场风险，保证项目持续的赢利能力。;安置模式——原地分散安置，破坏了地块完整性，价值受损;“多”：面积就是硬道理——利润保证 “快”：工程进度很惊人——信心保证 “高”：商业价值最大化——利润最大 “猛”：起势时狂轰滥炸——知名度保证;;开发商;以上数据来源：同致行市调搜集整理;;;;;;;项目物业价值发展定位 ;;;;街区商业——将沿石柱路、普陀路、冯庄路项目地块设置为主题商业街区。配套街区商业环绕各住区组团并形成辐射，尽可能提高项目整体收益率。;商务——填补南城商务空白，相对独立，视野开阔； 酒店——提升片区酒店业形象，相对独立，高容积率；;广 场;A组团——高品质住宅与集中商业相结合，高端住配合公寓、写字楼、酒店全面发展的“STREET MALL”风情商业组团;N1/N2/N3地块——A组团的使命要求体现项目形象，以商业为主配合公寓产品，多物业形态，产品发展方向以丰富套型为主;