房地产定价方案讲课教案.ppt

销售方案 1号楼销售方案建议 如内部员工房方案经甲方领导批准同意，则春节前后以销售内部员工房为主 客户如对内部员工房有异议的，可以交纳5000元办理VIP卡，待年后2月底首批次集中开盘选房 具体开盘方案，项目组根据客户积累情况、内部员工房去化情况、市场动态及场地专项呈报 谨呈：旅投景典地产 版权声明：本报告（含附件）版权归英联地产机构所有，未经英联地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 二零一三年·十二月 博融·MOCO项目定价 及开盘建议方案 博融集团 * Content /目录 PART1 宏观市场及竞品分析 PART2 本次定价讨论 PART3 价格优惠政策 PART4 项目销售方案 PART5 开盘前推广建议 “重庆１小时经济圈” “成都１小时经济圈” 可直接承接“双核辐射” 必将成为重庆加强“川渝合作” 引领川东渝西地区发展的“桥头堡” 在东与永川、合川形成均衡分布的“铁三角” 在西与内江、遂宁形成“三大中心” 中国重庆市双桥经开区 位于拥有世界文化遗产大足石刻的重庆市大足区。 于2011年10月由国务院批复成立 雄踞成渝之心，辐射大西部, 西部一流的千亿级国家级经济开发区 项目区位 2011,西部一流的千亿级国家级经济开发区 区域人口 2011年，汽车产业贡献占双桥经济的55%。 目前常住人口：4万人 城镇化率：93% 经开区人口基数小，但其城镇化率已达到发达国家水平，规划到2015年城镇化率达到100%，所有居民同享市民福利待遇，实现城乡一体化发展； 工业主导型城市，区域内人口增量相对较少； 未来1-2年，随着区域产业经济发展及大型投资项目的落户，将吸引中高端增量人口入驻经开区。 区域内中高收入阶层主要为小企业主、政府公务员、个体商户、企业高级职员，也成为区域经济消费的主力群体。 核心关键词：完全城镇化城市 工业立区 产城互融 中高端增量人口 【宏观市场分析】 2011年，双桥经济技术开发区成立。 亚洲最大的高精铸造基地、全国重要的再生资源循环利用基地，西部最大的轮胎制造基地，重庆重要的车及零部件制造基地及渝西川东重要仓储物流中心名冠双桥。 未来5年内，双桥城市面积将达到5平方公里，2020年，实现工业总产值1000亿元，城市面积20平方公里，集聚人口超过20万。 2016年，邮亭将陆续迁往双桥区。邮亭发展工业。双桥将成为双桥及邮亭的行政、商务及居住中心。 摆在眼前的现实，双桥城市人口仅3—5万人。 按4万人假定，3户一家人，13000户，30%购房，需约4000套。而目前房地产现有供应量170万方，已经能满足17000套的购房需求。 因此，双桥从未来来讲，房地产销售市场是值得期待的，而今天的人口基数和去化量是不足的 【竞品楼盘必威体育精装版动态】 金域都会销售价格 网上公示价在3500元/㎡,实际成交价为3500*9.55折=3342元每平方米； 【竞品楼盘必威体育精装版动态】 观岳山销售价格 销售中心踩盘的实际成交价格在3500左右； 观岳山销售政策 推出特价房政策，针对目前再售的10号楼；不分面积、朝向、付款方式，一口价3380元每平方，但去化情况不佳，推出一周后仅销售2套 目前所有的房源均为现房，付清全款后即可接房，对返乡客户的吸引力较大 【竞品楼盘必威体育精装版动态】 车城印像销售价格 网上公示价在3200元/㎡,实际成交价两房在3400元每平方，三房在3100-3200之间，本次均价取3300元每平方 该项目推广力度差，且设计有一定的局限和瑕疵，但位置较好且相对其他项目而言，工程进度快，首批次客户已交房，居住较为成熟 【双桥宏观及竞品市场小结】 双桥区规划及产业布局潜力较大，从长远的角度出发，对双桥的房地产发展是利好消息； 从长远发展来讲，随着双桥大量工业园区的上马及相对高中端院校的入驻，城市的外来人口将逐步流入本区域，对双桥的房地产是利好消息，双桥的房价上涨是值得期待的 从人口基数来讲，双桥的城区人口仅4万人，且城市化率较高，每年的房地产消化量较为有限，且大量的拆迁户全部以实物安置为主，不存在拆迁户购房市场。 从市场供应来讲，目前双桥的竟品楼盘较多，加之明年千叶广场75万方的城市综合体推出，整体市场供大于求的局面不可避免。 双桥与大足合区后，对于该城市的高端客户有所外溢，他们认为城市的中心在大足，部分高端客户倾向于到大足购房，对本项目的房地产项目有所不利。 从价格层面来分析，双桥的市场均价3500都不到，是整个重庆市所有区县的项目中价格最低的，连重庆最为落后的城口、巫山都达不到，客户对价格的敏感度很高