房地产业五个开发阶段涉税问题分析及处理(深圳)教学文稿.ppt

* * 二十六、代收款项税收问题处理 1.企业所得税（国税发[2009]31号） 第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 * * 2.营业税 《营业税暂行条例》第五条 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。 《实施细则》第十三条 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括符合条件的代为收取的政府性基金或者行政事业性收费。 * * 国税发[2004]69号 住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。 * * 国税发[1998]217号 物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。 * * 财税[2003]16号： 从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。 国税函[2007]908号：纳税人从事代理业务，应以其向委托人收取的全部价款和价外费用减除现行税收政策规定的可扣除部分后的余额为计税营业额。 * * 3.土地增值税（财税[1995]48号） 对于县级及县级以上人民政府要求企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。 * * 二十七、手续费和佣金的税务处理检查 《关于禁止商业贿赂行为的暂行规定》（国家工商行政管理局令第60号） 第七条经营者销售或者购买商品，可以以明示方式给中间人佣金。经营者给中间人佣金的，必须如实入帐。 　　本规定所称佣金，是指经营者在市场交易中给予为其提供服务的具有合法经营资格的中间人的劳务报酬。 * * 财税[2009]29号　　一、企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。　　1、保险企业： 2、其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。 * * 二、企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。 六、企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。 * * 二十八、代开劳务费用发票处理 举例：单位按月支付某置业顾问营销提成20000元，代开税务发票，税款综合征收率为8.5%。缴纳税收1700元，其中个人所得税600元。则，20000元可以税前扣除，但1700元不能扣除。 20000÷（1-8.5%）=21858 21858×8.5%=1858 * * 二十九、个人所得税扣缴对象 三类：员工（工资薪金所得）、股东（股息红利所得）、其他个人。 税率：工资薪金所得七级适用超额累进税率；股息利息所得一般20%税率（上市公司差别化税率