房地产估价理论与方法之收益法复习课程.ppt

例6、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　）万元。【2006年真题】　　 A.521　　B.533　　C.695　　D.711 ? 【解析】年租金收入＝500×120×12＝72（万元）　　 运营费用＝72×25%=18（万元）净收益＝72-18=54（万元）　　　 例7、【多选题】某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（　）。 【2008年真题】 　 　A.电费　　B.物业管理费　　C.水费　　D.供暖费　　E.房地产税 ? ? ? 2、基于营业收入测算净收益　　 特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开　　 与租赁收入测算净收益的区别　　 潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入　　 要扣除归属于其他资本或经营的收益　　 3、不同收益类型房地产净收益的求取 （一）出租的房地产净收益的求取　　 计算公式：净收益＝租赁收入－由出租人负担的费用　　 租赁收入（2项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息　　 出租人负担的费用（6项）：维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。　　 现实出租人负担的费用——名义租金，计算时要转变成实际租金——由双方在租赁合同中约定。 例8、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（　）万元. 【2009年真题】 A.245 　　B.275 　　C.315 　　D.355 【解析】水电供暖费，不是真正的房租，抵押贷款还本付息额也不包括在收益性房屋的使用成本中。　　500-30-50-65=355 ? 房地产估价理论与方法 ——收益法及其应用 目录 §7.1收益法概述 §7.2报酬资本化法的公式 §7.3收益期限的确定 §7.4净收益的求取 §7.5报酬率的求取 ③资本化：将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金。 ④收益法的本质是以房地产未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格 2.收益法的理论依据 ①预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。 ②基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格 收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。 例1、（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益是予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。【2009年真题】 解析：如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。 ? 报酬资本化法 3、收益法适用的估价对象 收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的潜在能力即可。 4、收益法估价需要具备的条件——房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）　　 5、收益法的操作步骤 搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料。 预测估价对象的未来收益（净收益）。　　 求取报酬率或资本化率、收益乘数。　　 选用适宜的收益法公式计