新城科技园企业孵化器策划方案课件.ppt

新城科技园企业孵化器策划方案;01;;;;;;;;;加速器：核心价值体系思考;;探索区域经济的未来也就必须透视高成长企业的特点和需求。 虽然不同研究对高成长企业有不同评价标准和侧重点，但评价对象基本集中在创新活力极强的中小企业，评价焦点是发展迅速。 德勤标准：将经营至少3 年，在最近三个年度中，第一年营业收入不少于5 万美元高科技企业定义为高成长企业。 中关村标准：企业技工贸总收入规模在2000 万元―5 亿元之间，其中：总收入在2000 万元―5000 万元之间，收入增长率达到20%或利润增长率达到10%；总收入在5000 万元―1 亿元之间，收入增长率达到10%或利润增长率达到10%；总收入在1 亿元―5 亿元之间，收入增长率达到5%或利润增长率达到10%。总体来看，高成长企业具有成长速度快、创新能力强、发展模式新、专注细分领域等特点。 高成长企业对于外部环境具有独特的需求，主要体现在对于服务质量的要求更高、服务内容更加丰富、服务能力更强、服务方式更加个性化。;;;;政策优惠;;;;;;加速器：招商推广发展战略;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;注重可感知体验 的细节包装： 接待中心包装、 项目现场包装、 销售物料准备。;;;;;;加速器：租售方式;本公司对高科技企业客户需求调研结果显示：大多数的高科技企业需求面积都在1000 平方米以上，实力较强的大型客户需求面积大部分在3000 平方米以上。 本项目将来面对的客户租赁需求特点预期如下： 3000M2 以上(整层或以上)————————核心租户，重点引进； 1000～3000 M2（标准单元或以上）——— 主体租户，大量引进； 500～1000 M2（一半标准单元）————— 辅助租户，部分引进； 500 M2 以下（需分割单元面积）-------------- 少数租户，适量引进。;三种运营模式 目前房地产项目的运营普遍存在三种方式：只租不售模式，如苏州科技园；只售投资与工业部121 投资分析不租模式，如总部基地；租售结合模式，大连软件园。这三种模式各有优缺点。;运营模式建议 租售结合 以租代售 灵活组合 综合考虑，建议本项目采用单一产权与分散产权相结合的租售结合模式，并保持产权的相对单一性。租赁部分保证发展??获得稳定的现金流，出售部分保证发展商收回部分投资，降低招商风险对投资回报的影响。以租代售更可以促进招商重点企业的锁定。;本项目的租赁不仅为获得稳定的现金流收入，更重要的是未来的整体带租约出售的收益，实现本项目的价值增值。 本项目的租赁建议有： - 客户质量：以知名研发企业或有潜力的中型研发企业为主体客户。 - 客户租赁面积结构：根据“二八定律”，如果80%的面积被20%的客户占有，物业的投资风险就会增加，因此在客户租赁面积结构上应注意控制风险。;客户租约结构：知名企业一般租约为三-五年，相对长期稳定的租约可以提升本项目价值。 - 租金递增率：至少每三年递增8%以上。 - 租期结构：如果短期租约比例过高，会增加项目的投资风险，因此小于二年的短期租约比例可低于40%。 - 客户行业构成：行业相对分散，以避免由于行业衰退而造成的租金回报风险。 - 投资回报率：税前10%左右 - 优质的物业管理: 园区物业保养完好如初、客户反馈良好、品牌物业管理，均为提升园区价值的重要物业管理因素。