上诉人李某某、徐某某因物业服务合同纠纷(房屋修缮).docVIP

上诉人李某某、徐某某因物业服务合同纠纷一案 提交日期：2013-07-18 08:48:50 湖南省郴州市中级人民法院 民事判决书 (2013)郴民三终字第33号 ????湖南省郴州市中级人民法院 民事判决书 （2013）郴民三终字第33号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）李某某，男。 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）徐某某（系上诉人李某某之妻），女。 委托代理人高建平，湖南福城律师事务所律师。 委托代理人钟科冕，湖南福城律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）郴州丰泽物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市桔井路37号。 法定代表人吴宾，该公司总经理。 委托代理人陈某某，男。 委托代理人周文新，湖南天夫律师事务所律师。 上诉人李某某、徐某某因物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2012）苏民初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李某某、徐某某的委托代理人高建平，被上诉人郴州丰泽物业服务有限公司（以下简称丰泽公司）的委托代理人陈某某、周文新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：李某某、徐某某系龙庭小区805号别墅的业主，房屋是单户，独立坐落，物业面积为306.47平方米。2005年11月26日，李某某与郴州怡安物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定住宅楼按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费。2008年6月29日，龙庭小区的开发商郴州华鹤房地产开发有限公司与资兴珠江物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，由资兴珠江物业管理有限公司接管郴州怡安物业管理有限公司负责的龙庭小区前期物业服务。2009年1月4日，丰泽公司与郴州华鹤房地产开发有限公司、资兴珠江物业管理有限公司签订《协议书》，约定资兴珠江物业管理有限公司从2009年1月1日起将龙庭小区前期物业移交给丰泽公司服务管理，丰泽公司继续执行原郴州华鹤房地产开发有限公司与资兴珠江物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》，其条款内容不变。《物业管理委托合同》第四条“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。”第十一条“维护管理区域内的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤和小区的公共安全防范工作，但不含对业主人身、财产安全保管责任。”第十四条“负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，以及垃圾处理清运费等代收代缴工作。履行前任物业企业郴州怡安物业管理有限公司与业主签订的有关物业方面的协议、合同的权利和义务。但在本合同生效之前发生的债权债务由怡安物业公司承担。”第十六条“业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可以接受委托并合理收费。”第十八条“委托管理期限为三年，自2008年7月1日0时起至2011年6月30日24时止。但在本合同有效期限内，业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，本合同自动终止。”第二十一条“本物业的管理服务费，别墅由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取。”丰泽公司与李某某、徐某某之间未另行签订物业服务合同，但丰泽公司为李某某、徐某某提供了物业服务。李某某、徐某某的物业服务费交至2009年12月31日，截至2011年6月30日止，李某某、徐某某已累计拖欠物业服务费18个月，共计6619.75元。 原审另查明丰泽公司变更之前的名称为郴州怡安物业管理有限公司。且李某某、徐某某未委托丰泽公司对其房屋的专用部位进行维修。 丰泽公司诉至原审法院，请求判令李某某、徐某某支付拖欠的物业服务费。李某某、徐某某反诉至原审法院，请求判令丰泽公司履行房屋修缮的法定管理义务。 原审法院认为，物业服务合同是物业服务企业提供相应的物业服务，并由物业服务的接受者交纳物业服务费的合同。本案系在履行物业服务合同的过程中产生的纠纷。龙庭小区尚未成立业主委员会，该小区的物业属前期物业，建设单位郴州华鹤房地产开发有限公司与资兴珠江物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》及丰泽公司与郴州华鹤房地产开发有限公司、资兴珠江物业管理有限公司签订的《协议书》合法有效，双方当事人应按合同约定履行，丰泽公司依约提供了物业服务，李某某、徐某某应依约交纳物业服务费，李某某、徐某某已连续18个月未交纳物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。李某某、徐某某提出未交物业服务费的抗辩理由，因未提供证据予以证实，其抗辩理由不成立，不予支持。对丰泽公司要求李某某、徐某某支付2010年1月1日至2011年6月30日的物业服务费6619.75元的诉讼请求，予以支持。李某某、徐某某反诉请求丰泽公司履行房屋修缮的法定管理义务。该项反诉请求是否成立主要看丰泽公司是否有修缮房屋的法定义务。《物