从法的和谐价值维度探析小产权房问题的解决.docVIP

从法的和谐价值维度探析“小产权房”的法律问题 摘要：“小产权房”问题作为当今社会的热点，它涉及了小产权房买卖合同的效力、农村宅基地流转制度、土地征收制度、农村土地及其上房屋登记制度等法律问题。由于中国社会正处在法治进程当中，因此只有以社会主义和谐社会理论为指导的法，在和谐的维度下解决上述问题，才能真正做到对症下药。也就是说，“小产权房”问题的解决应体现人与人的和谐、人与社会的和谐和人与自然的和谐。 关键词：小产权房；和谐；法律问题 引言 从07年北京画家村农民马海涛诉画家李玉兰夫妇一案，到最近北京5栋廉价长租楼盘的强制拆除，“小产权房”作为一种社会现象越来越引起人们的关注。小产权房现象之所以在这两年迅速蹿红，究其原因，是它集中反映了当前社会的种种矛盾。与此同时，作为中国共产党指导现阶段国家建设的社会主义和谐社会理论，由于它能很好调整了当前的主要社会关系，也逐渐将和谐转化成为法的价值的一种。因此，在法治社会的背景下，如何用具有和谐价值的法来“对症下药”的解决小产权房难题，便成为了具有典型意义的社会和法律焦点问题。 一、小产权房问题的概述 1、小产权房的概念 “小产权房”是相对于拥有国有土地使用权的“大产权房”而言的，是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会制作的房屋产权证明的房屋。亦有人认为，小产权房是指在农村集体所有土地上建造的，出售给非本集体经济成员的房屋。[1] 一般来说，对小产权房的界定主要通过以下要点：第一，小产权房是在农村集体土地上建设的，大多数是在农村集体建设用地上建设的，但也有少部分是在农用地上建设的；第二，小产权房的建设主体有村委会与开发商合作建设的，也有村委会自行建设的，村委会在小产权房的建设中发挥着重要作用；第三，小产权房的销售对象是非集体经济组织成员，大多数为城镇居民，也有其他集体经济组织的农民；第四，小产权房购房者无法得到国家颁发的《房屋所有权证书》，只能得到乡镇政府或者村委会制作的房产证，国家并不承认这种房产证的效力。 根据小产权房所在土地的性质，可以将小产权房分为集体建设用地上的小产权房和农用地上的小产权房。与普通商品房相比，小产权房一般具有价格低廉、质量未经检验以及分布偏僻等特点。 2、小产权房涉及的法律问题 小产权房不是一个法律概念，但它却涉及了很多法律问题。 （1）小产权房买卖合同的效力 我国是“房地一体”主义的立法，也就是说如果转让宅基地上建造的房屋，也必须转让相关的宅基地使用权。但《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”据此一般认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。这样，农村集体经济组织与非农村集体经济组织成员之间签订的小产权房买卖合同便被认定为无效。07年的画家村一案的判决也佐证了该合同的效力在法律上的判断。[2] 从现行立法看，小产权房是不具有合法性的；不过从公平正义的角度看，小产权房的合法性问题不能被“一刀切”。一方面，小产权房确实反映了城镇与农村居民的生活需求，是目前城乡一体化的真实写照。它涉及了诸多需要保护的法益，因此，不能简单的认定其买卖合同无效。另一方面，建设用地使用权与宅基地使用权应该平等对待，都应该具有占有、使用、收益、处分的权能。宅基地使用权不能转让给非本集体经济组织成员，进而造成小产权房买卖合同的无效，这实际上是一种“歧视”。 （2）农村宅基地流转制度 现行立法仅允许因继承房屋时发生的农村宅基地使用权的一并转让，以及本村村民之间住房的出卖和出租时发生的农村宅基地使用权的一并转让。尚不允许非本村村民、城镇居民、法人及其他组织，因转让、赠与、出租等方式取得农村宅基地使用权。这样其就为上述小产权房的合法性问题埋下了争论的伏笔。 我国现在的农村宅基地流转制度是基于城乡二元化经济结构而制定的，然而，随着我国城乡一体化进程的加速，农村宅基地流转制度与现实生活的需要之间发生了越来越多的抵触。因此，如何克服法律的滞后性，实现农村宅基地流转制度与现实生活需要的统一，将是解决诸如小产权房问题的所不得不面对的课题。 （3）土地征收制度 土地征收制度暴露的问题，是由集体建设用地使用权限制流转制度所间接引发的连带效应。我国目前正处在城乡一体化的高速进程当中。城市需要更多的集体建设用地来进行城市的扩大化建设，农村村民也向往城市的生活，纷纷放弃供其使用的土地和所有的房屋，进城务工成为城市居民的一份子。然而，国家立法限制农村集体建设用地的使用权流转，城市便无法获得足够的农村土地进行城市建设。于是，一条捷径便应运而生，那便是政府征收农村集体所有土地