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第二部分：作战篇 {项目规划建议} NO.1 规划——兵贵胜，不贵久{项目与户型规划} ◎项目目前规划分区 项目规划：整体容积率1.5 地块 建筑面积（万㎡） 其中：住宅（万㎡） 公建（万㎡） A地块 25．2 22．4 2．8 B地块 13．2 11．3 1．9 C地块 4．7 4．5 0．2 D地块 4．9 4 0．9 合计 48 42．2 5．8 户型配比： 产 品 户 型 比 例 50-70 一室一厅或二室一厅 30% 70-90 二室一厅或二室二厅 60% 90-120 二室二厅或三室二厅 10% 合 计 100% 各规划区开发建议： 1-D区虽然意向为定向，但考虑到B区为首期入市销售房源，建议D区先完善青龙路路网及该侧的红线外绿化，并利用围档强化项目卖点，提升项目形象力； 2-C区规划较小，由于容积率利用最大化问题，出现厢房规划，建议多设置小户型公寓类产品，推售时期及规划可视前期销售情况随机调整； 3-B区为首期入市主力，青龙路路网及红线外绿化先行，特别是青龙路主入口设计，要求大气并有景观设置，全面提升项目形象； 4-A区为明年入市区块，临街会所可今年启动，6月投入使用。但会所相近的楼栋与景观广场同步先行施工，形成示范区效应，提升项目价值。 在确保整体规划体量的基础上，建议减少青州路北端的单层商铺数量，南端可视情况配置 一定量双层商业，不足的商业体量可以在西环城路及公园对面的新竹路段增加双层商铺体 量。 临街商铺上面住宅户型以中小户型为主。 项目商业规划形式： （1）单层商铺：柱距开间约6-8米，进深约13米，面积约在78—100㎡ （2）双层商铺：在销售过程中可采用“一托二”方式。柱距开间约8米，进深约13米，总面积控制在200㎡以内。 ◎车位与车库配比规划建议：1：0.3 ◎产品规划 一层送3-5米花园（视情况能否送半地下室），顶层送挑空与露台； ◎建材配套：重点在立面与门窗的选择与投入上，可以从感观反映项目的品质 立面：以面砖为主； 窗体：选用较好品牌如LG或海螺中档型材，北向三玻，南向二玻； 入户门：选用铸诚防盗门中的中档产品，要求美观大方，特别注意颜色的选择； 采暖：集中供热即可，最理想为地热； NO.2 风险——役不再籍，因粮于敌 {保障资金流，降低项目运营风险} 定向先行，将D区房源率先定向销售，回笼资金，支持D区开发所需资金； B区利用性价比优势，最大化销售，获取资金保障后，控制推售节奏，价格梯次攀升； 对于A区回迁房源，可提前建设，同时先开后下角示范区，以此提升项目形象与价格。 第一部分：始计篇{宏观市场展望}NO.1 天时——城市整体规划，近年楼市走势 第三部分：谋攻篇 {区域竞品分析及定位建议} NO.1 竞品——知已知彼，百战不殆{区域竞品分级锁定} 项目名称 位置 产品 类型 主力 户型 均价 （元/㎡） 主力 总价 08年 供应量（㎡） 后续供应量（㎡） 客户构成 西城国际公馆 绿园区延寿街7号 多层、小高层 三室二厅（128－170） 4500 约60万 4.8万 无 区域客群、私企业主、私企员工 中新花园 绿园区 西安大路174号 高层 二室二厅（80－90） 4000 约38万 3万 无 区域客群、私企员工 天嘉水晶城 基隆南街500号 多层、高层、 （多层）二室、三室90－130 4400 30-60万 8万 10万 区域客群；客车厂员工；208、解放大路教师； 一汽员工； 其他区域客户 新奥蓝城 绿园正阳街与南阳路交会 多层、小高 三室二厅（多层120－140） 多层：4500；小高4300 约60万 6.3万 约30万 汽贸城及附近企事业单位领导及员工；私企业主；周边高校教师 项目名称 位置 产品 类型 主力 户型 均价（元/㎡） 主力 总价 08年 供应量（㎡） 后续供应量（㎡） 客户构成 蓝调倾城 26街区同心湖南 多层、高层 二室一厅（90-100） 多层： 3700 约35万 7.5万 —— 汽车厂工人；区域客群 绿地，英湖印象 绿园区景阳大路3999号与西环城路交会 多层（6层） 二室二厅（130平左右） 预计5000 约65万 总10万 汽车厂高层及员工；区域客群； 天茂城中央 锦程大街与越野路交会 多层、小高 三室二厅（120㎡） 3800 约45万 目前剩余8万 目前有5万未推 一汽高层；一起员工 万盛理想国 绿园区西安大路与西环城城路交会处 产品形式未定 未定 未定 未定 总14万 —— 区域客群为主； 一汽员工 东田青年城 青年路与新月路交汇 高层、多层 二室一厅 （60-80） 预定均价3500 约25万 一期约16万 约84万