珠海市赛车场地块项目建议书.docx

PAGE 5 珠海市赛车场地块项目建议书 磐城房地产开发有限公司 二〇一四年五月九日 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、项目发展依据及概况 5 二、土地基本情况 6 1、土地自然情况 6 2、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响 8 3、土地市场 9 4、土地综合分析 9 三、城市及区域市场分析 11 1、城市宏观经济环境分析 11 1.1地区生产总值 11 1.2固定资产投资 12 1.3人口情况 13 1.4收入和消费 13 2、区域宏观经济环境分析 13 2.1地区生产总值 14 2.2房地产资产投资 14 2.3人口情况 14 2.4收入和消费 14 3、城市房地产市场发展概述 15 3.1珠海市土地市场概述 15 3.2珠海市商品房市场概述 17 4、区域房地产市场发展概述 19 4.1香洲区板块土地市场概述 19 4.2香洲区板块商品房市场概述 19 5、宗地周边区域市场研究 20 6、市场分析结论 23 四、项目定位 24 1、项目整体定位 24 1.1品类定位 24 1.2市场定位 24 1.3客户定位 24 2、规划布局分析 26 3、产品定位 27 4、开发及销售计划 27 4.1开发思路 27 4.2定价依据 27 4.3年度建设计划 28 4.4销售计划 29 4.5项目定位总结 30 五、经济测算 31 1、成本构成 31 1.1规划方案 32 1.2土地费用 34 1.3前期费用 34 1.4建安成本 35 1.5管理费用 35 1.6营销费用 36 1.7税费 36 2、三项费用及税金 36 3、销售价格 37 4、分期开发、销售 37 5、项目年度利润情况 39 6、资金来源与利用 40 6.1投资计划 40 6.2资金计划 42 7、测算结论 43 六、项目SWOT分析 45 1、优势（Strengths） 45 2、劣势（Weakness） 45 3、机会（Opportunity） 46 4、挑战（Threats） 46 七、项目发展建议 47 1、总结 47 2、建议 47 3、当前工作进展及下一步工作计划 48  一、项目发展依据及概况 赛车场地块位于珠海市高新区，位于科技一路北，留诗路西，毗邻珠海市国际赛车场，随着许多高新技术企业的进驻，区域的升值能力较高。项目地块东临留诗路，南临科技一路，占地面积84000㎡。2014年4月25日，磐城房地产开发公司通过招拍挂形式取得赛车场地块。根据对项目地块的区域环境、土地特征等各项因素的综合分析，将该项目定位为磐城地产旗下产品的“城市郊区中高档大盘项目”，产品主要包括中高层住宅、商业物业、车位、地下车库等，满足不同年龄区间、购房动机、置业状态、家庭结构的客户需求，主力产品为面向中产阶级首置及改善型住宅。 该项目总投资约17.85亿元，预计可实现销售收入20.95 亿元，可实现利润总额 2.32亿元，投资利润率达17.38%，符合投资利润率低于20%的要求。磐城地产开发公司于2010年开发建设北京师范大学青年公寓，现已交付使用。目前公司亟需开发建设新项目，以保证公司的持续运营和发展，维持和扩大磐城地产在南京市场上的品牌影响力。赛车场地块规模适宜，土地价格较低，对磐城地产公司的持续发展和战略布局都有非常重要的作用。  二、土地基本情况 1、土地自然情况 （1）宗地位置 赛车场地块位于珠海市唐家湾镇高新区区域，紧邻珠海国际赛车场、高新区管委会。 距离城规珠海北站仅4.4公里； 距离城规唐家湾站仅3.4公里； 距离国际赛车场1.2公里； 距离珠海市金鼎汽车客运站2.2公里； （2）宗地四至 地块东临留诗路，南近科技一路，西、北近官塘湾。目前，科技一路、留诗路、港湾大道等主要的交通要道均已通车。同时，地块临近官塘湾，西边有一小水塘，水质一般，政府或将对水质进行整治，当河道水质得到整治后，相信官塘湾和小水塘都可以提升项目整体的价值，成为整个项目亮丽的景观特色。 （3）宗地现状 项目地块规整，总体呈矩形，南侧有一面积相似的地块为荒地，开发用途未知。地块内部没有建筑，属于生地出让，仍需进行“三通一平”、“五通一平”。 （4）社区配套 交通情况：轨道交通方面，广珠城际轨道交通的珠海北站、唐家湾站距离本项目都不超过5公里，目前均已投入使用，其中距离珠海北站仅