珠海市A020地块项目建议书.doc

创新成就卓越 远见创造未来 PAGE 珠海市A020地块项目建议书 丰耘地产珠海项目公司 二〇一四年五月一日 目 录 TOC \o 2-3 \h \z \t 标题 1,1 一、项目发展依据及概况 1 二、土地基本情况 2 1、土地自然情况 2 2、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响 4 3、土地市场 5 5、土地综合分析结论 5 三、城市及区域市场分析 6 1、城市宏观经济环境分析 6 2、区域宏观经济环境分析 8 3、城市房地产市场发展概述 9 4、区域房地产市场发展概述 11 5、宗地周边区域市场研究 12 6、市场分析结论 14 四、项目定位 15 1、项目整体定位 15 2、规划布局分析 16 3、产品定位 17 4、开发及销售建议 17 5、项目定位结论 20 五、经济测算 21 1、成本构成 21 2、三项费用及税金 25 3、销售价格 26 4、分期开发销售、销售设想 26 5、项目年度利润情况 27 6、资金来源与运用 27 7、经济效益测算结论 30 六、项目SWOT分析 32 1、优势 32 2、劣势 32 3、机会 32 4、挑战 33 七、项目发展计划 33 1、结论意见 33 项目发展依据及概况 A020地块位于珠海市香洲区建业二路、建业三路、九州大道西与石花西路之间厂房旧改项目的生活配套区域，随着大中型企业的纷纷驻入，区域地块的升值能力较高。项目地处珠海中心地段，东起建业二路，西至建业三路，南北连通九州大道西与石花西路，占地面积4.9万㎡。2014年4月25日，丰耘珠海公司通过招拍挂形式取得A020地块。根据对项目的区域环境、土地特征等各项因素的综合分析，将该项目定位为丰耘“产品体系规划”中第五品类——城市郊区中高档大盘项目，产品主要包括高层住宅及商业、车位等，以满足不同年龄区间、购房动机、置业状态、家庭结构的客户需求，主力产品为面向中高产阶级首置及改善型住宅。 该项目总投资163686万元，预计可实现销售收入207047万元，可实现利润总额为43360万元，投资利润率为19.87%。 土地基本情况 土地自然情况 宗地位置 A020地块位珠海市香洲区建业二路、建业三路、九州大道西与石花西路之间厂房旧改项目的生活配套区域，地块紧邻白莲洞公园。 距离公交车站仅1.5公里； 距离拱北商业中心2.5公里； 距离幼儿园约1.0公里； 距离小学约1.4公里； 距离中学约0.7公里； 距市医院约1公里。 （2）宗地四至 项目地处珠海中心地段，东起建业二路，西至建业三路，南北连通九州大道西与石花西路，占地面积4.9万㎡。周边楼盘有格力广场、面对锦园地产、白莲洞公园。 （3）宗地现状 项目地块规整，基本呈题型，地块内部拆迁工作目前尚未完成。 （4）社区配套 交通情况：珠海公交文化传媒公司、2416米海愉半岛(公交招呼站)、2422米公交车(机场快线)、2553米水湾路南、2999米珠海市公交广告有限公司 教育情况： 幼儿园：东方中英文幼儿园、紫荆花幼儿园、北岭幼儿园、华南师大附属钰海幼儿园、海之星体育幼儿园 小学：吉莲小学、拱北小学、珠海市香洲区第十小学、景园小学、吉大小学 中学：恩溢学校、珠海市第四中学、拱北中学、珠海市第八中学、珠海女子中学 医疗情况：珠海九龙医院、珠海市人民医院 购物娱乐：项目西侧紧邻格力广场商业街，目前正在建设中，预计两年后将投入使用。距项目2km范围内现有上华润万家超市、沃尔玛等。 生活情况：生活配套设施一应俱全，满足居民日常生活需求。 （5）市政配套 目前，该区已实现了道路、水、电、气、通讯等“八通一平”，为房地产开发项目提供了必要的开发条件。 供电：电力来源于南方电网，采用双回路供电，电力供应充足稳定，区内设110kv变电站两座。 供水：由香洲地区珠海水电局有限公司直供，日供水量2万吨。 通讯：园区设有通讯中心，装机容量6万门的程控电话，电信光缆已进入园区，已开通国际互联网，可提供传真、移动通讯等多项服务。 排水：区内排水采用雨、污分流制。 供气：西气东输工程在区内设立天然气分输站。 （6）控规条件 地块用地面积为49000㎡，用地性质为二类居住用地。容积率≤2.0，建筑密度≤35%，绿地率≥35%。 2、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响 城市近期建设的重点：加快中心城区的用地结构优化调整，健全和完善第三产业服务体系，强化经济、商贸、信息、旅游服务功能；集中力量