老周-房地产进阶培训-叠拼别墅概述.ppt

叠 墅;以前叠墅一直比较小众，因为难度很大。 但随着低容积率的地块供应受限、地价越来越高，开发商做创新产品的难度越来越大，加上中产阶级为主的强改善型客户的壮大，叠墅慢慢也就从小众产品变成了高端住宅市场的 主力军之一。 就连一向对叠墅产品很排斥，认为叠墅是“杂糅”产品的绿城，今年也推出了自己的第一个叠墅产品——桃源小镇·四庭墅。;而叠墅的产品创新最显开发商功底，从今年推出的新品来看，叠墅颠覆大家早期对于“叠墅=高级洋房”的刻板印象，在空间感、功能性、居住体验等层面都有了很大飞跃。 今天结合一些案例，我们就来扒一扒叠墅的创新细节。;01 经济类叠墅 强调实用性和性价比;这两年市场一直在谈产品小型化是必然趋势，别墅也是如此。 相比独栋和联排，叠墅由于面积小更容易控制总价，而从今年叠墅新品来看，面积也有越来越小的趋势。;经济型叠墅产品主力户型;从上图可以看出， 经济类叠墅户型主流面积主力面积100-130㎡/套，其中120平方米的户型最常见，像万科山景城70多平方米的相对少。 由于面积较小，总价基本控制在1000万以内。 比如绿城桃源小镇·四庭墅只要花300万就可以拥有一套叠墅， 这确实对向往别墅生活，而经济实力有限的中产阶级非常有杀伤力。;1、创新非对称的拼接方式 传统的叠墅主要是传统对称式，一般只有上下两叠。;但随着叠墅产品的演变，市场上出现了3叠、4叠，甚至5叠、6叠的产品。 主要是采用了创新的非对称式的拼接方式，比如咬合式、组合式、错层叠加式等等，一方面提升了容积率，另一方面也丰富了产品类型。 比如金地佘山天镜三期如愿叠墅项目;世茂御珑墅采用错层叠加单体设计，增加套数， 而且可以做到多开间朝南， 最多可以有5开间朝南。;2、功能实用性： 房间数量要多，主卧套房;对于经济类的买家而言，价格还是最敏感的要素，所以更看重产品的功能性及实用性， 比如房间数量要多、主卧套房、户外庭院等该有的也得有，同时卫生间数量也要多。 上文提到，经济型的主力面积在120平方米左右，这个面积区间做3房是相对舒适的，不少产品可以做到3+1房，多出1个灵??的空间可以给客户自己发挥。;金地天境叠加的产品力在同类产品中相对突出，各个户型都很方正，开间开阔，功能区分明，空间布局适宜，居住舒适度和功能性都很强。;比如下叠三开间南向布局， 13米大面宽，客厅面宽达6.5米，3+1房的设计，很适合三代同堂的家庭。 从整体上看，整个设计做到了动静分明，主、次、客分离，主卧自带卫生间， 另外还有两个公用卫生间，具有很好的私密性。;中叠是四房布局，2层的使用空间达到了80平，性价比不错。;而上叠每层都设置了一个大露台，仅露台的总面积就达到40㎡左右。;3、交通引入电梯后，入户私密性仪式感增强;但现在通过引入电梯，整体有了很大改善。 一是利用庭院、楼梯、电梯分别入户，形成全分离的入户方式，私密性高； 二是利用庭院、电梯以及公共庭院进行入户，私密性次之； 三是以楼梯和公共电梯为住户回家的主要交通动线，私密性相对较差。 比如金地天境叠加如愿就做到了三叠各自独立入户，互不干扰。其中4层以上还做到了电梯入户，这在市场上一般比较少见。如何做到呢？来看一下项目剖面图：;金地天镜三期如愿叠墅剖面图及入户分析;项目三叠有各自入户的动线， 下叠主要是通过朝南处花园入户， 中叠通过朝北向的抬高露台花园入户， 上叠则可以从一楼电梯入户。 这样的设计分离了入户动线，保证了住户的私密性。;而保利建工西郊锦庐与万科云间传奇都是下叠从北向花园入户，上叠则通过北向电梯入户，电梯连接地下车库，形成了半私密型的入户动线。;3、通过地下室、花园、露台、阁楼的高赠送提升附加值;从叠墅产品来看，入户花园、南北露台、阁楼、地下空间等等都是经济型叠墅提高附加值的有效手段。 不过经济型叠墅由于户数相对多，所以难以做到户户“有天有地有庭院”，但开发商的创新力真的超越了明源君的想象。 比如广州万科山景城，叠墅户型建筑为70-84㎡，实用面积高达150-190㎡。 单套的建筑面积不大，但赠送空间多啊，算起来75平方米可以做到4+1房，真的太逆天了。;4、庭院及地下空间打造;其中，中叠通过入户花园的抬高设计，住户不但可以享受到花园入户的体验，还有南北向2个露台，同时也赠送地下室，这样一来，原来最具劣势的中叠户型反而变得有很大吸引力了。;与此同时，受限于占地面积，经济型叠墅一般是下叠送地下室，少量中上叠会送，面积也不会太大，在40~70平方米左右。 比如万科云间传奇下叠，面积134平方米，实际使用面积318平方米，下叠为一层二层带地下室，做到了4房2厅3卫。其中，地下空间挑高4.8米，可以隔成两层使用。一层内老人房朝南设计，二层内主卧套房设计，带独立衣帽间和位于靠近，次卧自带阳台。;02 改善型 更重视功能及尺度感;改善型叠墅介