地价评估中疑难问题的技术处理.doc

地价评估中疑难问题的技术处理 ??????????????????????????????????------土地估价的科学性和艺术性 陕西华地房地产估价咨询有限公司? 鲁百顺 1996年原国家土地管理局出过《土地估价规范格式》，经过几年的实际运行，经完善修改后，2002年7月1日国家发布了中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）。《规程》对估价（技术）报告撰写的基本内容与格式作了规定，统一了评估报告的形式，提高了评估的整体形象，使评估报告的撰写做到有章可循。这是评估行业逐步走向成熟的一个表现。但仍有许多值得探讨的问题，如估价报告良莠不齐，尤其是技术部分，参数部分缺乏依据，有关税费确定不合理，基础数据没有或缺来源与出处，做得非常粗造，经不起检验。土地估价是房地产经济中一个重要的专业领域，土地估价既是一门科学，又是一门艺术。作为一门科学，土地估价具有最完整的估价方法体系和完善的估价理论体系，估价方法有收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等，后两种方法是土地估价专用的方法，这是其他评估所无法比拟的，其他评估方法的名称有可能不同，但深究一下，只是土地估价的某种方法在该方面的具体运用。由于不同的估价方法分析问题的角度不同，特定的估价方法适用于不同的地产类型和估价目的。土地估价的理论基础主要有产权理论、市场理论、价格理论、区位理论和系统论，由此建立了合理的估价理论体系。价格不是孤立的绝对的，而是基于估价目的、估价时点、地产状况的。也就是说，由于评估目的、估价时点、估价对象状况（最佳使用、现状使用、权利状况）的不同、同一宗土地可能会出现不同的价格，土地价格的这种重要特性使之区别于其他一般商品，同时也对科学、准确地评估土地价格带来了难度。针对不同的土地估价类型，在估价时应该选取相应的参数。上述方方面面都体现了土地估价的科学性。作为一门艺术，土地估价具有很强的实践性。在具体土地估价活动中，估价师需要根据自身的经验选择适当的估价方法和参数，在撰写估价报告的时候，要把每份估价报告当作雕塑一件艺术品来处理，做到格式规范、内容真实、方法得当、参数合理、叙述简练、语言流畅、前后描述一致、逻辑严密、结论可靠。上述方方面面都体现了土地估价的艺术性。 估价报告是评估机构向委托方说明评估情况、程序和结论的书面文件。它既是受托评估机构履行委托评估协议、进行估价情况的总结，又是一份合乎职业标准的专家评估意见，在必要时可作为公正性文件。最后提交的评估报告是委托人的财产。评估报告质量的高低，撰写用语的严密、准确，不仅反映评估人员的专业水平，而且直接关系到有关各方的利益。对于估价师和评估机构而言，能够很好的规避风险，一份好的估价报告，能够给企业带来很好的声誉。 对评估报告中相关问题进行深入探讨，有助于估价人员加深对《规程》的理解，使土地估价的科学性和艺术性得到更好的显现。本人根据有关资料结合评估工作实践的一些初浅体会，希望能起到抛砖引玉的作用。 一、估价方法中的几种疑难问题及处理 （一）估价原则 简要说明估价所遵循的主要原则。不同估价对象、估价目的和估价方法，原则不同。要灵活运用，不要千篇一律。建议使用： 1．替代原则（所有方法适宜）； 2．变动原则（所有方法适宜）； 3．需求与供给原则（所有方法适宜）； 4．预期收益原则（收益法）； 5．最有效利用原则（剩余法、收益法）； 6．贡献原则（剩余法、成本法、收益法）； 7．报酬递增递减原则（剩余法、比较法、收益法、基准地价系数修正法、路线价估价法）。 （二）估价方法的适用范围及选择 1、各种估价方法的适用范围 估价方法 价格类型 适用范围 收益还原法 收益价格 只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。 市场比较法 比准价格 从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，可用于评估土地或房地产的租金，可用于其他评估方法中有关参数的求取。 剩余法 积算价格 A.待开发土地的估价； B.待拆迁改造的再开发房地产的估价； C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价； D.现有新旧房地产中地价的单独评估?。 成本逼近法 积算价格 一般适用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。不适合评估商业和住宅用地。 基准地价系数修正法 比准价格 适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价。 路线价估价法 比准价格 适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果