(自考)物业管理复习题.doc

. . . . 专业资料 精心整理 一、物业管理与传统的房地产管理的区别： 1、管理体制不同； 2、管理内容不同； 3、所管房屋的产权结构不同； 4、经营机制不同。 二、现代城市社区的特点： 1、地域的开放性和对外部环境的依赖性； 2、人口密度和人口结构的变化； 3、社区管理机构的多元化； 4、居民的归属感、参与感和心理上的认同感增强。 三、权利意识的3层含义： 1、有何权利，即单个业主、业主大会、业主委员会在物业管理中分别具有哪些权利； 2、如何行使这些权利，即要通过什么样的途径来行使自己的合法权利； 3、怎样维护自己的权益，即当合法的应有权益受到不公正对待、侵犯和损害时，如何维护和保障这些权益。 四、业主大会的职责： 1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； 2、参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）； 3、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； 4、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。 五、可行性研究报告的主要内容： 1、市场调查情况分析； 2、自身所具备的资质条件分析； 3、建立物业管理企业的前景预测； 4、未来物业管理经济效益的分析及结论等等。 六、物业管理企业设立的条件： 1、有限责任公司的设立条件：①股东符合法定人数；②股东出资达到法定资本最低限额；③股东共同制定公司章程；④有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；⑤有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。 2、股份有限公司的设立条件：①发起人符合法定人数；②发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定资本最低限额；③股份发行、筹办事项符合法律规定；④发起人制定公司章程，并经创立大会通过；⑤有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构；⑥有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。 七、物业管理企业设立的程序： 1、根据《公司法》规定的设立条件，提前准备好有关材料和文件。 2、向所在地房地产行政主管部门提出书面申请。 3、向所在地工商行政管理机关申请法人注册登记和开业登记，领取营业执照。 4、在取得上述有关证件后，物业管理企业还要持这些证件到税务部门办理税务登记，到公安部门办理公章登记和刻制等事宜。八、以出租经营与管理服务并重的物业管理的委托管理内容： 1、业主不仅将物业日常的管理服务委托给物业管理企业，还委托其代理物业使用权的经营。 2、业主在保持物业所有权的同时，通过签订租赁或承包协议的方式，将物业出租或承包给物业管理企业，由其负责该物业的出租经营与管理服务。 3、业主通过定期收取租金或上缴承包金的方式收回投资，并获取利润。 九、开发商主持前期物业管理招投标要特别注意以下4点： 1、开发商招标和物业管理企业投标的心态定位。 2、草拟制定相关文件。 3、政府部门的参与和监督。 4、提前进行。 十、投标书编写注意事项： 1、计量单位。 2、货币。 3、标准规范。 4、表述。 5、计算。 6、填写完整。 7、资料真实。 十一、物业服务合同的作用： 1、物业服务合同是实施专业化、社会化、市场化管理模式的基础。 2、物业服务合同是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中权利义务的法律依据，在物业管理中具有不可替代的地位和作用。 十二、物业服务合同签订要注意的四个要点： 1、“宜细不宜粗“的原则。 2、不应有无偿无限期的承诺。 3、合同的签订既要实事求是，更要留有余地。 4、要明确违约责任的界定及争议的解决方式。 十三、策划阶段与前期准备阶段的联系与区别： 联系：策划阶段和前期准备阶段都是为日后正常的物业管理的开展创造必要的条件，后者是前者的进一步完善。 区别：1、参与策划阶段的物业管理公司不一定与房地产开发企业确定服务合同委托关系，可以以咨询顾问等服务形式提出建议和意见。而前期准备阶段的物业管理公司已经依法拥有该物业的经营管理权。 2、参与策划阶段的物业管理公司是从物业管理者的思维角度向开发商提出建议，辅助功能。前期准备阶段的物业管理公司全权行使责任，承担相应的民事法律责任。 十四、接管验收与竣工验收的联系与区别： 联系：1、工程竣工验收是物业接管验收的前提和基础。 2、物业管理公司应参与竣工验收。 3、物业接管验收是竣工验收的重要补充。 区别：1、性质不同。 2、验收的目的不同。 3、参与主体不同。 4、验收条件不同。 5、验收范围不同。 十五、物业管理公司的工作要点： 1、处理好分散与集中的关系。 2、及时签订《业主临时公约》。 3、相关文件的整理。 4、保证安全。 5、搞好清洁卫生。 十六、房屋修缮的特点： 1、房屋修缮是在已有房屋的基础上进行的，工作上