新密永威置业2016年营销策划提报.pptx

目录;第一部分：市场认知;第一部分：市场认知;政策环境;政策环境;政策环境;政策环境;政策环境;政策环境—小结;第一部分：市场认知;城市概况;单位（亿元）;;城市概况;城市区位及规划：新密市属于郑州市卫星城市，受益于郑州市大都市区域建设发展带来的实惠，城市框架拉大，城市面貌改善，城市发展基础良好； 城市经济：传统工业基础雄厚，但多以中小企业、作坊式企业为主，近些年面临转型的危机，城市经济持续低迷，第三产业发展潜力巨大，但尚未得到足够的支撑，经济发展后劲不足； 人群构成：高收入人群主要集中在第二产业，以私企老板为主，虽近几年城市经济低迷，但此群体仍是城市消费主体。第三产业处于起步发展阶段，城市中产阶层少，而低收入群体占比较大，城市收入结构划分呈现“沙漏型”； 人群特点：受教育的水平相对较低，“暴发户”特征明显，消费认知能力有限，较容易被引导，部分高收入人群“露富”、“攀比”心理特征明显，容易跟风。;第一部分：市场认知;区域认知;片区印象;区域认知---青屏广场板块;片区印象;区域认知---小结;第一部分：市场认知;地块位置：未来路溱水路东北处 地块规模：约100亩 地块描述：目标地块位于金域蓝湾项目北侧，北邻雪花山，地块方正，北高南低，具有轻微的坡度起伏。;地块分析;交通： 项目附近仅有一条市政公路，且正在施工中，路尽头为村庄，交通条件较差。;项目优势：;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;;市场分析---竞品一览;项目名称;投放情况 新密13个主力楼盘总建筑面积约504万平米，剩余未售面积约381万平米，按照110平米/户的标准计算，剩余未售套数约为34636套，其中高层产品占比约为的96%，洋房、小高层与别墅产品占比约为4%。 2015年市场去化情况 新2015年全市商品住宅销售面积25.58万平方米，成交金额约10.32亿元，成交均价4035.51元/平方米。月平均去化量为198套，去化速度较为缓慢，供大于求的特点比较明显。 主力产品面积区间 洋房产品普遍面积在120-190平米之间，小高层产品普遍面积在120-140平米之间，高层产品普遍面积在90-140平米之间。 成交价格 小高层市场价位在4800-5000元/平米，洋房市场价位在5500-6300元/平米，高层市场价位在3800-5000元 /平米。;市场分析---竞品参考说明;市场分析---竞品分析;;市场分析---大鸿城壹号;;市场分析---香蜜花都;项目卖点： 组团明晰，层次分明，整体规划较为合理，能够满足各种类型的置业需求。 去化分析： 整体品质一般，加入了高层的规划使其缺少高端楼盘的感觉，导致其前期所推售的小高层与洋房去化比较缓慢。 项目思考： 该项目体量较大，且把洋房和小高层作为首推产品，可见其针对中高端市场的目的，但由于整体规划缺少高端楼盘所具有的尊贵感，同时项目定价偏高，工期滞后，缺少现场体验元素，导致其去化相对较为缓慢。;四室两厅两卫/面积：143.63平米 1、南北双阳台，主卧飘窗设计，户型通透； 2、全明设计，明厨，明卫，无暗室； 3、卧室面积分布合理，空间较大； 4、户型通风较好，小进深，大面宽。;案名;市场分析---中强御金湾;;案名;市场分析---金茂华庭;;;市场分析---金域蓝湾;;市场分析---产品梳理;项目名称;市场分析—新密市场思考;第二部分：项目定位;客群需求---问卷调查;客群需求---问卷调查;客群需求---问卷调查;客群需求---小结;第二部分：项目定位;;项目品质化;整体定位—项目最终定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;;规划建议;规划建议;规划建议;规划建议; 阶梯式结构;规划建议—最终规划示意;第二部分：项目定位;户型建议---整体户型配比;户型建议—洋房类产品;户型建议—洋房类产品;户型建议—洋房类产品;户型建议—洋房类产品;户型建议—洋房类产品;户型建议—小高层产品;户型建议—小高层产品;户型建议—类别墅产品;户型建议—类别墅产品;户型建议—类别墅产品;户型建议—类别墅产品;户型建议;第二部分：项目定位;生态化环境维护系统;配套建议;趣味化社区乐享系统;第二部分：项目定位;宗地面积（约）