景观工程成本控制的操作思路nn nbsp.doc

景观工程成本控制的操作思路nn nbsp 2011 景观工程成本控制的操作思路 2011年12月08日 　　……黄民征…… 　　这里我们把景观工程的范围概括为：在项目用地总面积中，除主体建筑占地、市政道路占地外的，覆盖于地表以上的所有可见部分。包括软景（包括灌溉）、硬景、水景、围墙、小品、照明、小区标识、及座椅垃圾桶等等。在“制订成本目标—过程成本控制—控制目标实现”这一成本管理过程中，制定怎样的目标；目标制定后能否得到控制，如何系统有效地在过程中控制，是困扰成本人员的几个难点，解决好这几点，就能顺利地实现成本控制，从而保障了项目总成本的控制。下面围绕这两点内容以武汉格林小城一期项目为例进行阐述。 　　一、景观工程目标成本的制定 　　景观成本是构成项目总体成本的一部分，虽然所占比重不大，但景观效果对物业品质提升和销售能起到支撑作用。 　　景观工程与主体及道路管网等其他工程成本特征有所不同，后者的成本随着小区建设规模及物业类型的清晰而基本确定，可变化幅度较小，土地、规费等成本则更加明确。而景观工程成本却受设计、选材、效果等因素影响，成本浮动范围较大，在相同容积率下的单位面积成本差异可达数十元/平方米。因此，为降低总成本，保证项目预期利润，可通过调减景观成本达到。但对于景观工程来说，稍加减低，亦将显著地影响整体效果和小区档次。所以景观工程目标成本确定时，不能单纯考虑降低成本，而是要结合产品定位制定出较合适的标准。 　　制定合理的控制目标之前，需要熟悉景观造价方面的经验数据，了解软景、硬景、水景等在不同档次下的大致造价标准，可通过总结和分析以往开发项目的历史经验数据、或调研类似楼盘成本数据得到。成本目标预测可通过以下步骤进行： 　　1、计算景观覆盖面积 　　景观覆盖面积是计算景观成本的重要参数，可按以下公式计算得出： 　　S景=S总-S建-S道+S其他 　　S景：景观覆盖面积； 　　S总：项目总用地面积； 　　S建：项目主体建筑一层占地面积，可将总用地面积乘建筑密度得到； 　　S道：项目中市政道路面积，根据方案图量取得到； 　　S其他：架空及屋面景观面积。 　　﹠ 格林小城一期总占地面积为87200M2，建筑密度28.3%，量取道路面积11115 M2，量取架空层及屋面绿化的景观面积共4500 M2。那么，一期景观面积为： 　　S景=S总-S建-S道+S其他 　　= 87200-87200×28.3%-11115+4500 　　= 55907 M2 　　2、预测软景部分的目标成本 　　软景绿化部分的成本=绿化面积×软景的经验单方成本。其中，绿化面积应根据项目特征估算。对于类似于格林小城一期这样容积率在1.5以下的群体住宅项目来说，其绿化面积通常占总景观面积的65%-75%。 　　﹠ 估算格林小城一期绿化面积为40426 M2，包括乔木、灌木及草皮在内的软景单位成本约为90元/ M2，则软景绿化部分的总成本为：40426×90=364万元。 　　3、预测大面水景的目标成本 　　水景部分的成本=水景面积×水景的经验单方成本。水景施工面积可从总体方案图中大致量取。 　　﹠ 格林小城一期的水景面积约估算为2000 M2，大面积水景从基层到面层铺装以及设备等的单位成本估算为540元/ M2，则水景部分的总成本为：2000×540=108万元。 　　4、预测硬景部分的目标成本 　　硬景部分的成本=硬质铺装面积×硬景的经验单方成本。软景、硬景、水景三部分构成了景观整体的覆盖面积，那么硬质铺装面积=景观总面积-软景施工面积-水景施工面积。 　　﹠ 格林小城一期的硬质铺装面积为：55907-40426-2000=13481平方米，参考面铺普通花岗岩标准，并考虑铺设消防通道基层因素，估算硬地铺装单位成本为240元/ M2，则成本为：13481×240=323万元。 　　5、儿童游乐设施可依据项目规模预测数量，制定总控制目标。 　　﹠ 预测格林小城一期设置3套幼儿设施，按15000元/套计算，此成本为4.5万元。 　　6、雕塑及小品可依据项目规模预测数量，制定总控制目标。 　　﹠ 预测格林小城一期设3处小品，按50000元/处计算，此成本为15万元。 　　7、垃圾桶、座椅、标识牌依据楼栋数量、项目景观规模等推测数量，制定总控制目标。 　　﹠ 格林小城一期的标识牌按10套、2000元/套计；垃圾桶按30套、500元/套计；座椅按10套、1500元/套计；另考虑10万元的路障、阳伞等零星费用，总控制成本为15万元。 　　8、围墙成本可依据方案总平图量取大致长度，推测出总成本。 　　﹠ 项目地块内的围墙包括小区围墙、组团围墙、私家花园围墙三类。小区围墙和组团围墙按1636米、550元/米计；私家花园围墙按1500米、300元/米计。则围墙控制成本为135