海翼地产三明徐碧新城C031项目前期策划报告.ppt

策划背景 开发目标 项目分析 策划关键要素分析 导读 三明市简介 三明经济稳定发展，作为工业城市，第二产业占到全市GDP半成 三明市固定资产投资逐年增长，房地产投资在经历06-08年的爆炸式增长后趋于稳定 三明市总人口约为270万，市区常住人口总数约为30万左右 三明城市规划——强化主轴、壮大两翼、块状推进、连片发展 徐碧新城规划 徐碧新城开发计划表 三明市区土地供给在08年大幅增长，预计二级市场的供应量增长将在2010年底显现 徐碧新城土地交易情况 09年三明市区商品住宅市场 三明房地产市场历年供销比 09年三明商品住宅市场价格保持稳定，但销售量激增 区域板块公共资源分析 区域板块人口结构分析 三明市区主要楼盘分布图 滨江新城 滨江新城户型分析 时代锦园 时代锦园户型分析 江滨豪园 江滨豪园户型分析 江滨豪园开盘营销活动 三明市区主要商品住宅户型配比 三明市区主要商品住宅销售均价 三明购房客群分析 三明主力购房客群描述 三明市区商品房营销方式小结 导读 项目位于列东徐碧新城，处于城市北部，符合城市北进发展方向 项目旧有配套已然齐全，在新城开发结束后配套设施将进一步更新、完善 地块四至范围 项目周边沿街商业整体租金水平在40元/㎡/月，三明社区服务型商店租金集中在40-50元左右 项目SWOT分析 导读 项目客群定位 核心客群描述——企事业单位工作人员 35-45岁为主，让人羡慕的工作； 家庭年收入在8万元以上； 文化程度相对较高； 收入稳定和积蓄较多； 喜欢与亲朋好友近距离居住； 以改善居住条件为主； 对居住环境有较强的要求； 对户型格局要求较高； 在外地（如厦门）有过一次以上置业经历，拥有一定建筑审美品位； 核心客群描述——教师及工厂管理人员 市场定位 形象定位 价格定位——住宅 价格定位——商业、车库 户型配比建议 导读 产品策划 方案设计 立面建议 园林景观 配套设施 物业服务 项目相关规划设计条件 方案一:总平方案 方案一:店面平面 方案一:公寓层平面 方案一:户型平面 方案二:总平方案 方案二:标准层平面 建筑立面建议1 建筑立面建议2 景观建议 社区环保、节能、新科技应用 社区大堂：装修精致、有设计感 物业服务、会客休息 会所（屋顶会所） 泛会所（屋顶活动空间） 物业服务 导读 外接待点选点建议 前期筹备期—项目形象品质打造 销售蓄客期—最大化挖掘意向客群，实现开盘迅速去化。 开盘强销期—快速去化，引爆开盘 开盘强销期—开盘仪式 续销尾盘期—迅速去化，完美收官 案名系列1 案名系列1 案名系列1 案名系列1 案名系列2 案名系列2 案名系列2 案名系列3 案名系列3 案名系列3 健身房 自助洗衣房 活动室 健身室 屋顶绿化、活动区：绿化、烧烤、晾衣 承租前期 承租期间 承租到期 签约受理 代办缴费 入住服务 搬运服务 裝修服务 租金收缴 租金催收 保修维护 违约处理 迁出受理 结算費用 搬运服务 钥匙更换 租屋服务 专业租务管家服务 封闭式管理 24小时生活服务 一卡通管制与收费 地块区位 地块现状 周边环境 项目分析 市场研判 宏观环境 三明市场 板块分布 个案调查 项目分析 市场定位 客群定位 形象定位 价格定位 产品定位 项目定位 汇报大纲 总平规划 产品建议 价值提升 资金测算 产品建议 营销目标 销售分期 推广执行 推广费用 营销框架 策略建议 为拔高项目形象，可通过现场包装、楼书、销售道具、售楼现场尊贵服务、开发商品牌炒作等提升项目形象。 项目体量小，为减少成本，品质建设总体投入适中，可有针对性对前期形象工程精细化建设。 形象拔高 品质适中 高端形象包装 现场尊贵服务 品质投入适中，形象拔高。 将服务转化为竞争力。 包装及服务细节超越片区竞争楼盘。 建立全新的现场物业服务形象，行业形象领导 者地位。 第一口碑、第一服务。 中国驰名商标，中国企业500强，厦门市十家大型 国有集团之一。 竞争策略 品牌策略 代表性的项目案名。 联合政府片区炒作。 片区策略 策略执行 细节服务，品牌、口碑传播。 业主口碑 市场口碑 客户 认知 客户 认可 客户 购买 客户 赞美 以快打慢，让意向客户讯速购买。 推售策略 价格策略 现场尊贵服务，让上门客户认可本案。 品质适中 尊贵服务 形象塑造，最大化挖掘本案刚需客群。 形象拔高 品牌提升 策略执行—创造海翼地产品牌追随者。 独特的品牌形象和与众不同的品牌个性是不可取代的长期竞争优势。 Brand image Strategies（品牌形象策略） ：培植品牌形象，树立企业威望，使购房者保持对品牌长期的认同和追随，从而使后续