金桥巡展说辞.doc

巡展说辞 区 位： 我案位于南六公路近人民西路生态别墅区内，距离迪斯尼仅10分钟的车程，位于大浦东金融中心 （陆家嘴）和两港中 心（浦东国际机场空港、洋山深水港）的核心位置。 交 通： ◇ 原有交通：项目周围有南六公路、沪南公路、S2等高标准干线组成的交通网络； 主要依托南六公路向北，直接连接S1，直达浦东机场或市区各区域； 或通过沪南公路连接S2转外环直达市区； ◇ 新增交通：北侧是已全线通车的机场高速S32（申嘉湖高速），直接连接浦东机场至嘉兴湖州方向，未来与江浙沪形成1小时同城经济圈；也是大浦东国际航运中心建设的另一条经济生命线。 ◇ 另外，项目临近还有规划在建的轨道交通11号线野生动物园站。 配 套： ◇ 小区自身拥有区域内运营最成熟的会所，拥有齐全的休闲健身设施及酒店。除了自身的配套外，主要依托惠南镇成熟的生活配套。惠南镇早期定位为南汇的政治经济中心，拥有比较完善的生活配套，人民西路车行5-10分钟可分别到达欧尚、乐购、豪布斯卡、大学城等。 ◇ 未来随着迪斯尼入驻，周边配套会更加完善并趋高端，作为距离迪斯尼最近的的一个别墅区，受惠明显。 规 划： 大浦东金融中心（陆家嘴）和两港物流中心（浦东国际机场空港、洋山深水港海港）的城市发展；惠南位于大浦东核心位 置；迪斯尼目前确定的位置在南六公路沿线周祝公路以北，驱车10分钟，本案所处南六生态别墅区是距离迪斯尼最近的别墅 区。 推案思想： 大浦东、两中心及迪斯尼带来的效应： 大浦东规划进入实质阶段，浦东新区新一轮发展战略蓝图浮出水面，“7＋1”板块的生产力布局将成为未来浦东主要增长点，我案属于国际旅游度假区板块即迪士尼旅游区，拥有实质的区域规划。围绕新的生产力布局，浦东新区未来3年将投入1000亿元加快重大基础设施建设。本案全面占据陆家嘴，浦东国际机场，临港新城三角围合的中心地带，囊括大浦东生活中心之优势，浦东经济腹地。 未来金融城市与旅游城市的发展，迪士尼就是未来上海旅游城市的发展核心，该项目的总投资几乎可以比肩2010年上海世博会总预算金额，可以催生上万亿GDP产值。（对比世博会，对于周边房产的溢价效应，即原来的上南成为现在的国际化居住区）。另有是国家5A级旅游景区，最大且是中国首座的上海野生动物园，区域环境即高端物业价值指标定义。 迪斯尼的入驻势必带动周边产业格局积聚，带动人口，消费增长，住宅需求增加、档次提高；其次配套产业升级，刺激商业地产的发展；再次，助推城市化进程速度，周边市政配套、居住环境的改善，以及区域就业人口显著增加与层次提升，都会促进区域住宅市场的发展；同时随着两个中心地位的确立，相关产业不断涌入浦东，也将顺应引进高端的产业人士进入，扩张区域内高端住宅的需求，助涨临近开发区的别墅项目。由此，综上所表达的核心思想，高端需求的导入将持续，未来地产价值可期。 随着大浦东效应与迪斯尼落定，原南汇各版块房地产价值为各方所看好。特别是本区域，最近迪斯尼的别墅版块，居住与投资性价比迅速提升 项 目：（关键词：迪士尼预期、纯别墅稀缺性、生态景观水岸、高性价比） 枫丹白露别墅是个经典品牌的纯别墅小区，共分三期开发。整个项目占地36万平方米。 一二期占地约26万平方米，为纯独栋，容积率约为0.2，现已售磬，目前周边独栋售价约1000万以上/栋，4~5万/平方， 整个三期共占地约10万平方米，容积率约0.44，共规划194套别墅。建筑形态以双拼为主和少量联排，双拼面积240-270平方米，联排面积190-200平方米；预计于今年年底交房；枫丹白露品牌物业统一管理。 重点： 结合车房联动，新推房源区位、品质更有提升，与竞案比较，性价比明显。 前期推出房源基本售磬，后续房源推出，主要以景观水岸双拼为主，目前部分在售房源售价：双拼约400多万~700万/ 套、仅相当于周边联排价格，性价比明显；联排约300多万~400多万/套，仅相当于市区公寓价格。 （我案联排价格17000～20000元/平方米，双拼19800～26000元/平方米；周边联排价格： 19000-24000元/平方米，双拼26000-30000元/平方米）。 针对政策及市场预期的补充： 目前政策调控仅仅是通过暂时的抑制需求来平衡供应压力，将一年的销售量稀释为两年，来缓解市场供应压力与降温市场过分投机。而从价格出发，仍不希望由于价格下跌导致金融风险与经济发展速度停滞。在此过程中，提速保障性住房的供应，最终形成“两轨制”，即商品房市场与保障性住房市场。 针对目前市场部分楼盘打折销售主要集中在二三线城市，或者前期价格虚涨拉高后再打折，且其这样做的目的为了夺人眼球，抢占市场份额，且主要是中低端需求份额，对于豪宅宅部分价格丝豪未动，还有上涨预期。对于什么样的房子最容易跌？价格泡沫多，只炒概念没有