广东湛江临港工业园区可行性研究报告.ppt

为在开发步骤上，做到“滚动开发、逐步延伸”，可以采取以下方式： 1．工业园区的启动资金来源，除了开发公司股本资金以外，可以采取“政府补 贴一点、银行贷一点、出让土地筹一点”的办法多渠道筹措，处处精打细算，事事讲 究投入产出效益。 2．在工业园建设初期，将主要依靠股本资金和银行贷款。随着企业入区相继投 产和企业的增多，可以将土地转让和财政收入再投入基础设施建设，每年以自有资 金开发2平方公里的良性循环，形成“滚动开发”的态势。 3．在借贷开发和自我滚动开发的基础上，为满足扩大开发规模和加快开发速度 的需要，可以全方位、多途径的利用各种资金并借鉴国外先进的融资模式，成立外 资或合资的成片开发小区。 4．由滚动开发变为组团成片开发，一个组团等于一个主功能区加相关配套功能。 实现组团规划设计、开发建设、招商服务、经营管理的一体化运作。 5．工业园管委会要统一规划、统一开发、统一转让，对已经转让未按期开发但 未到法定收回期的用地按协议价格收回，对外拍卖；对征用2年未开发的依法收回， 最大限度地实现土地增值，促进工业园的起步和发展。 6.5工业园开发投资体制设计 6.5.1 开发机构——湛江某港工业园开发有限责任公司的组建 湛江某港工业园的开发属于以开发公司为主体的开发体制，基本体制框架为“管 委会+开发公司”模式。 建议开发公司由港务局控股，吸收国内外资金入股，组建规范的湛江某港工业 园开发有限公司，由开发公司对各产业园区进行统一开发建设，如图5-3所示。开发 公司统一负责工业园的基础设施建设、资金筹措和应用、土地开发和土地使用权转 让和租用、房产经营、招商工作，并创造良好的投资环境，吸引国内外资金和技术。 开发公司还可参与创办企业和成立子公司。注册资本不低于3亿元。开发公司的投资 者主要包括： ——湛江港务局（可以通过下属公司），以货币资产投资； ——外部投资者，可以考虑吸收已经或打算在湛江投资的中央直属企业（如中 石油、中石化、中海油），香港和内地民营资本，以及外资参与开发。最好引进二家 国内外实力型投资公司介入工业园开发。一家是国内投资公司，并熟悉国内资本运 作模式并具有良好的政治关系；另一家是国外或香港的投资公司，它能带给园区开 发先进概念主题，国际水准的规划和先进管理模式，在国际投资界有一定知名度， 以及较好的招商网络，为将来工业园项目引进起关键作用。 如果起步阶段难以联合外部投资者，也可以先由港务局投资设立独资公司，待 时机成熟时在引入外部投资者。 为保证开发公司收益，开发公司有权根据市场情况决定工业用地转让价格，服 务业用地进入拍卖市场，拍卖所得减去开发成本即溢价所得，作为开发公司投资用 于工业园开发。 图6-3 湛江某港工业园开发有限公司股东概况 采取有限责任公司的形式组建开发公司的优势是： ⑴有利于多方吸收工业园开发的启动资金，缓解港务局的资金压力。 ⑵避免过度依赖银行贷款，减轻利息负担和开发风险。利用银行贷款是我国许 多开发区成片土地开发主要的资金来源，但过度依赖银行贷款存在着严重的缺陷。 首先，由于成片土地开发需要的资金量巨大，造成贷款利息负担过大。其次，大量 依靠银行贷款进行成片土地开发，在造成巨大的还贷压力的同时延长了开发周期， 加大了政府和开发公司的风险，不利于成片土地开发的顺利进行。 ⑶避免过分依赖外部投资。利用外资参与本国基础设施项目的建设在国际上是 较常见的，但主要集中于项目融资领域，如采取BOT方式等。国内外经验表明，完全 依靠外部资本从事成片土地开发和开发区基础设施建设，特别是直接进行开发并参 与管理面某诸多困难，外部资本独资模式很难成功，本地和外部资本合作开发的模 式有利于协调开发公司与政府之间的关系，较为可行。 6.5.2 其它投资来源 为了解决湛江某港工业园开发建设资金严重短缺的问题，加快工业园的开发建 设步伐，可以借鉴其它开发区的成功经验，拓宽投融资渠道，多方筹集建设资金， 创新工业园开发模式，走出资金匮乏的困境。 1．可采取镇、村、自然村及农民共同投资的开发模式 即由乡镇政府投资，行政村、自然村和村民土地征地款、青苗补偿费、拆迁补 偿费转为工业园开发股份，这样既解决了工业园开发经费来源，又有利于农民获得 长期的红利收益。 2．可采取与金融部门合作，争取银行封闭贷款的开发模式 以工业园土地作抵押担保，向银行贷款，专款专用，资金使用受银行监控，工 业园的卖地收入优先全部用于还贷，亏损部分由市财政承诺在新增收入中优先予以 偿还。 3．可采取跨区域集约开发工业园的模式 即吸引经济力量较强而工业用地有限的地区来湛江从事某港工业园的开发，按 投资比例分成。 6.6 招商与服务 6.6.1