安庆市城区基准地价评估相关资料.doc

PAGE 9 一、基准地价内涵的设定 3.1评估基准日 按安徽省国土资源厅统一部署要求和工作实际开展的时间，本次评估基准日为2014年1月1日。 3.2土地使用年期 土地使用年期按法定最高出让年限设定，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。 3.3土地开发水平 根据各土地级别或均质区域内同一用途现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平，宗地红线内“场地平整”。商业用地、住宅用地各级别土地开发程度设定从“六通一平”到“四通一平”不等。工业用地各级别土地开程度设定从“五通一平” 到“四通一平”不等。红线外“六通”指通上水、通下水、通讯、通电、通路、通气；“五通”指通上水、通下水、通讯、通电、通路；“四通”指通上水、通讯、通电、通路。 表1 安庆市各用途、各级别平均开发程度一览表 土地级别 商业用地 住宅用地 工业用地 一 六通一平 六通一平 五通一平 二 六通一平 六通一平 四通一平 三 六通一平 五通一平 四通一平 四 五通一平 五通一平 -- 五 五通一平 四通一平 -- 六 四通一平 四通一平 -- 七 四通一平 -- -- 表2 商业用地、住宅、工业用地级别平均容积率表 土地级别 商业用地 住宅用地 工业用地 一 1.8 2.0 1.2 二 1.7 1.8 1.2 三 1.7 1.8 1.2 四 1.7 1.8 -- 五 1.6 1.6 -- 六 1.5 1.3 -- 七 1.3 -- -- 二、房屋重置价的确定 表3 房屋重置价格与耐用年限表 结构 重置价 框架 砖混 砖木 简易 高层 小高层 多层 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 重置价 （元/㎡） 1450 1300 1000 900 750 580 520 450 360 260 200 耐用年限（年） 60 60 60 50 50 50 40 40 40 10 10 残值率 0 0 0 2% 2% 2% 6% 4% 3% 0 0 上表的重置价标准与市场价格水平基本一致，故在房地出租、房地出售的样点地价测算过程中直接引用。在日常宗地评估中，建议根据评估基准日，采用建委工程造价管理单位出台的实时数据。 三、容积率修正系数 表4 商业用地容积率修正系数表 容积率 修正系数 土地级别 ≤1.0 1.1 1.3 1.5 1.6 1.7 1.8 2.0 2.5 3.0 3.5 4 4.5 ≥5 一 0.76 0.78 0.81 0.84 0.87 0.95 1.0 1.11 1.23 1.42 1.53 1.60 1.68 1.72 二 0.78 0.80 0.83 0.86 0.92 1.0 1.08 1.16 1.24 1.44 1.54 1.61 1.69 1.75 三 0.78 0.80 0.83 0.86 0.92 1.0 1.08 1.16 1.24 1.44 1.54 1.61 1.69 1.75 四 0.78 0.80 0.83 0.86 0.92 1.0 1.08 1.16 1.24 1.44 1.54 1.61 1.69 1.75 五 0.82 0.85 0.87 0.92 1.0 1.08 1.15 1.22 1.29 1.51 1.56 1.63 1.70 1.78 六 0.85 0.87 0.92 1.0 1.08 1.12 1.22 1.31 1.35 1.56 1.62 1.68 1.72 180 七 0.90 0.95 1.0 1.10 1.15 1.19 1.26 1.35 1.40 1.58 1.69 1.75 1.84 1.90 表5 住宅用地容积率修正系数表 容积率 修正系数 土地级别 ≤1.0 1.1 1.3 1.5 1.6 1.7 1.8 2.0 2.5 3.0 3.5 4 4.5 ≥5 一 0.75 0.80 0.82 0.85 0.88 0.92 0.94 1.0 1.15 1.31 1.58 1.72 1.85 1.90 二 0.78 0.82 0.87 0.93 0.96 0.98 1.0 1.15 1.35 1.52 1.65 1.76 1.87 1.95 三 0.78 0.82 0.87 0.93 0.96 0.98 1.0 1.15 1.35 1.52 1.65 1.76 1.87 1.95 四 0.78 0.82 0.87 0.93 0.96 0.98 1.0 1.15 1.35 1.52 1.65 1.76 1.87 1.95 五 0.85 0.88 0.92 0.95 1.0 1.08 1.15 1.20 1.42 1.56 1.67 1.78 1.89 1.94 六 0.89 0.96 1.0 1.05 1.12 1.19 1.26 1.2