保利-新政下商办发展方向研判报告20170524-调整讲课资料.pptx

;CONTENTS;2016.5.07;每一分隔单元的建筑面积应不小于150平，层高应不大于4.5米;继公寓式办公建筑规范调控后，政策收紧，全面整顿商住市场;北京通州限购政策升级，严控商务型公寓的发售对象;继沪粤实例，北京政策再次升级，严控商办项目购买条件及用途;商办项目建筑平面布局及建筑面积严格规范;严控商服类地产转为住宅用途，最小分割单元不得低于300平方米;小结;;一、商业、办公、研发用房建筑设计应遵循“适用、经济、绿色、美观”的原则。建筑平面布局不得采用住宅套型式设计。;二、卫生间、茶水间、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。办公建筑(不含研发用房)因功能需要，单栋(座)建筑同一楼层内，设有套内专用卫生间和茶水间的用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一。;三、严格限制外墙凹槽的设置，因建筑造型需设置凹槽的，凹槽面宽与进深之比应≥2;凹槽面宽与进深之比小于2的，按陈计算的凹槽部分投影面积全部计入地上核减建筑面积。;四、商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段宽度不小于2.4米的开放式楼梯;对于包含有商业功能的综合楼，商务用房原则上应在裙房内集中布置。;一、单栋建(座)建筑同一楼层内，套内建筑面积≤150平方米的单套用房建筑面积之和，不得超过该层建筑面积的50%。 二、研发用房单套建筑面积不得小于180平方米。;三、设计机构、施工图审查机构、建设单位再设计、审查和建设时，应严格遵守先关规定要求，不得在技术上预留规划验收后违规加建烟道，观景等设施的条件。;四、本通知所指商业、办公、研发用房的用途范围按《深圳市城市规划标准与准则》表2.2.2.3执行。招拍挂用地的商业、办公、研发用房，其土地合同中有特别规定的从其规定执行；搬迁补偿安置协议已经区城市更新职能部门备案的城市更新项目回迁返还办公用房，其套型建筑面积不纳入上述规划限制范围。对于厂房、仓储、物流项目的建筑设计审查应参考本通知相关规定严格执行；对于生产性、仓储性空间，原则上应采用大空间设计。 五、本通知自发之日起执行，有效期5年，已通过建筑设计方案审查的建设项目按原???批意见执行。;商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型设计。;商业用房各层之间原则上应设置开放式大楼梯或扶手电梯;;项目;项目名称;项目;项目;通过选取全市代表性办公转化为商务公寓典型项目进行案例研究，得出结论： 1、商改公寓处处受限，无法直接对外宣传为商业/办公性质产品，现场也无法展示改造样板房； 2、政府稽查趋严，取预售证存在一定难度； 3、营销过程中，由于其商办属性，政府会重点关注，现场调查频繁，风险系数较大； 4、目前市场在售商改公寓产品，多以高佣转介、特价促销的形式快速，以防更严格政策出台。;项目;;新政下商业发展方向;商改公寓方向研判;办公方向研判;商业方向研判;商业打造方向建议;;典型案例——力高金街（在售）;典型案例——龙光玖龙荟（在售）;典型案例——光明一号（待售）;典型案例——满京华喜悦里（待售）;商业打造方向一;;Thanks for listening