商业地产项目开发阶段设计管理.pptx

商业地产项目开发阶段的设计管理;管理作用 任务管理 资源管理 进度管理 技术管理 设计管理人员的配合;管理作用;任务管理?;作为设计管理中的最大资源就是所聘请的设计顾问公司，但在实际的委托中，往往不是一家，而是一个顾问团队，按照专业及阶段的不同，一般会有如下组成： 规划方案设计单位； 建筑方案设计单位； 基坑设计单位； 建筑施工图设计单位； 夜景灯光方案设计单位； 夜景灯光施工图设计单位； 景观方案设计单位； 景观施工图设计单位； 室内管网综合设计单位； 室外管网综合设计单位 商业装修方案设计单位； 商业装修施工图设计单位； 写字楼装修方案设计单位； 写字楼装修施工图设计单位； 公寓装修方案设计单位； 公寓装修施工图设计单位； 室内照明设计单位； 幕墙设计单位； 喷泉、水雾设计单位； 地下车库交通设计单位； 地铁连接通道设计单位； 钢结构设计单位； 营销中心设计单位；;一般还不止于此，一个工程完成下来，所涉及到单位也不会少于10家。首先，在资源管理中涉及到的就是如何委托设计单位，或者说我们的委托原则是什么。?一般情况下会兼顾以下几个原则： 擅长原则：比如在产品定位中，根据市场的接受程度等原因，要求项目的建筑风格是南加州风格，可能映入我们眼帘的就会是W+Y这样的设计单位，因为这个设计单位所擅长的就是这样的风格，比如广州的星河湾，武汉的南国明珠等项目。 成本原则：这里说的是设计费用的成本控制，一般在大型房地产企业，会根据项目的定位，确定总的设计费用，比如说确定55元/m2，那设计委托就要围绕这个限额进行，可能会此消彼长。而且在同等条件下，肯定是选择价格低的设计单位。 磨和原则：尽量选择以往配合过的设计单位，一是对设计团队及设计人员的实力比较了解，二是与他们的沟通效率较高、成本会降低。比如在笔者操作的一个项目中就是聘请了A与B分别担当建筑外檐与规划、户型的设计，而他们正是在C项目的设计组合。 技术优先原则：我们在委托施工图设计单位时，若遇到：技术好的设计单位配合度差，而服务好的设计单位技术又不行，那我们怎么权衡二者呢，配合问题可以通过沟通、协调、管理来促进，而技术问题的改进不是一朝一夕能促进的，而由于技术的偏差，很可能对项目造成无可挽回的损失，因此我们会以技术作为更重要的选择条件。??;对于特殊项目或项目当地政府对开发企业有特定要求的，设计单位的选择需进行公开招标。对公开招标的设计单位，则需对报名单位进行资格预审，从而保证投标单位的素质和能力都符合招标项目的要求。 其次，在确定了各任务的设计顾问团队以后，我们如何对这么多的单位进行管理，除了通过合同、任务要求之外，更多的工作是在各单位之间的协调、沟通工作，并利用他们自身的技术优势形成“冲突”，来解决问题。 一般来说，一家设计单位只对委托范围内的环节比较关心。比如建筑方案设计单位对园林景观的可实施性和对建筑的影响可能不会特别关注，那么我们就要在园林景观的方案设计阶段引入建筑设计单位，共同讨论方案， 以保证园林景观的设计与建筑设计相互匹配，并将后期双方搭接可能遇到技术问题提前解决，这是我们通过借助资源来管理资源的一种方式。通过这些节点的穿插，让每一个设计单位在进行委托范围工作的同时，也参与了对其他顾问单位的技术管理。;进度管理;进度管理;技术管理;设计管理人员的配合;结束语