第二章资产评估基本原理.ppt

资产评估学 第一篇 资产评估的基本理论与基本方法 第二章  资产评估的基本原理 第二节 资产的价值类型 一、对资产价值的理解 资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。任何资产的价值都依赖许多随时间变化而变化的因素。（总体经济环境、资产潜在的用途、估价的基准、资产地理位置、稀缺性、替代物的价值等） 二、资产评估中常见的价值类型 价值类型是指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和归类。其实质是为不同的资产业务提供适用的价格标准。 那么为什么要讲求价值类型? 原因是同一资产相对于不同的评估目的，不同的持有人和不同的市场条件而言，可能具有不同的价值，而且每一种价值都有不同的内涵与适用范围。 如果不讲求价值类型，就无法提示评估结论的内涵和适用范围，不利于引导客户正确理解和适用评估结论。 我国评估准则将资产评估中的价值类型分为市场价值和市场价值以外的价值。 （一）市场价值 （1）定义　　《国际评估准则》中，市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫和压制。”　　因此，资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。　 （2）公开市场的概念：市场上有众多的买着和卖者，没有垄断与强迫，买卖双方自愿交易，双方均拥有充分的时间了解信息，而且都是理性经济人。 （3）所谓最佳使用状态是指被估资产在法律允许的范围内能够在财务上获得最高价格。市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务。 （4）评估资产市场价值的方法有：市场比较法；成本法；收益法等。 （二）市场价值以外的价值 （1）定义凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。 非市场价值是指不满足公开市场价值成立条件的资产在非公开市场条件下实现的价值，以及满足公开市场条件但只能在非公开市场交易的资产实现的价值。 总之，非市场价值是特殊经济行为或资产业务以及特别评估对象在受限制的市场条件下实现的价值。 属于特定目的的资产业务主要有：以破产清算为目的的评估、以特殊投资为目的的评估、以赔偿为目的的评估等。 属于特殊评估对象的资产包括非经营性资产、非竞争性资产等。 三、资产评估常见的市场价值以外的价值类型 指企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉及的频率最高的价值类型。 它是某项特定资产相对于某个或某类的购买者的价值。实质上，是资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或某类投资者具有的价值。 对于不同的潜在购买者而言，某项资产的投资价值可能明显不同。 （2）在用价值 （3）清算价值 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。 强制清算与有序清算 强制清算是指在公开市场上限时、公开出售的情况下，一项资产所带来的净值。 有序清算是指在公开市场上允许在一定合理时间内寻找购买者、公开出售一项资产所带来的净值。 与市场价值的区别： 1、买卖双方地位不平等，卖方被迫 2、没有充足的时间询价 清算价格属于非市场价值，因此评估值低于正常市价，在资产评估时，清算价值一般在市场价值的基础上进行调整获得。 （4）残余价值 四、资产评估中的公允价值的含义 一、交易假设 指将被评估资产置于市场交易中，从而使评估师可以模拟市场进行评估。 交易假设是进行资产评估的基本前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 意义：　　（1）为资产评估得以进行创造了条件；　　（2）限定了资产评估的外部环境：资产是被至于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。 三、继续使用假设 指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。 这一假设首先设定被评估资产正处于使用状态，其次是根据有关数据和信息推断该资产还将继续使用，强调资产对未来的有效性。 采用继续使用假设的条件： （1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。 （2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。 四、清偿假设 指由于种种原因，如企业破产，资产整体或拆成部分被强制出售。 与公开市场上资产交易具有两点显著区别：一是交易双方的地位不平等，卖方是非自愿地被迫出售；二是交易被限制在较短的时间内完成。 这种情况下，资产的价格往往明显低于继续使用或公开市场假设下的价格。 第四节 资产评估原则 （一）资产评估工作原则 1.独立性原则　评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系。　独立性