房产中介基础知识培训---2015.10.21---副本备课讲稿.ppt

房产中介基础知识培训;提示: 删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下: 从“插入”菜单，选择“对象...” 单击“从文件创建” 定位“文件”框中的文件名 确认选中“显示为图标”。 单击“确定” 选择图标 从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。 单击“对象动作”，并选择“编辑” 单击“确定”;土地（国有土地、集体土地所有权）： 1、发展商只有得到土地使用权才能建房 ? 获得土地使用权方式 a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、??乐、旅游、金融、服务业、商品房） b.协议转让取得（旧城改造） c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地） ;国有土地使用权出让年限： 住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 ;土地的分类：; 房地产业： 1、房地产交易 2、房地产开发 3、物业管理 4、房产业务咨询 6、房产其它经营形式;房地产市场;房 产 分 类;土地使用权出让年限;建筑面积计算 ;房屋面积的分类 ;建筑物的分类（按建筑材料分）： 1、砖木结构 2、砖混结构 3、钢筋混凝土结构 4、钢结构;建筑物的分类（按承重方式分）： 1、承重墙结构 2、框架结构 3、排架结构 4、其它 ;建筑物的分类（按建筑高度分）： 1、低层—— 2层及2层以下 2、多层—— 2层以上，7层以下 3、中高层—— 7层以上，16层以下 4、高层—— 16层以上，24层以下 5、超高层—— 24层以上 ;房地产的交易： 1、房地产的转让 2、房地产的抵押 3、房地产的租赁 （1）房地产租赁的概念 （2）房产出租的性质 ;提示: 删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下: 从“插入”菜单，选择“对象...” 单击“从文件创建” 定位“文件”框中的文件名 确认选中“显示为图标”。 单击“确定” 选择图标 从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。 单击“对象动作”，并选择“编辑” 单击“确定”;影响房屋价格的因素： ? 房屋的地理位置（交通便利、周边环境等） ? 房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等 ? 小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等） ? 小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） ? 房屋的市场价格定位 ? 房屋的供需状况 ? 物业管理公司的口碑 ? 房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少 ? 政府因素、土地价格的变动 ? 其它因素 ;相关税费知识;1、卖方税费;普通住宅;2、非普通住宅税费;买家税费;普通住宅;非普通住宅;中介业务介绍： ;如何选择理想的居住住宅;如何选择理想的居住住宅;商 用 物 业 ; 融资及付款方式;融资及付款方式;融资及付款方式; 房地产相关的法律、法规 1、中华人民共和国城市房地产管理办法： a、房地产开发 b、房地产交易（房地产转让、抵押、房屋租赁） C、中介服务机构 2、城市私有房屋管理条例 3、城市商品房预售管理办法;业务知识——二手房业务;业务知识——二手房业务;业务知识——二手房业务;卖方委托房屋出售;客户主要来源;客户主要来源;客户主要来源;客户主要来源;客户主要来源;客户主要来源;客户主要来源;客户主要来源;房源主要来源;房源主要来源;房源主要来源;房源主要来源;议价的办法;议价的办法;11、 一人一半，大家都公平：在建议价格时，以其中的价差来对半处理，不断强调其实差的不多，一个各让一半，结局都公平，屋主应该会慎重思考。12、 代客来做主，强势引导：经过漫长的谈判，当场合已陷入僵局，在房东沉默或犹豫时，可以拿契约出来，大胆更改数目，说：“这已经是一个很好的价位，让我努力去说服买方”观察他可否接受，因为，突如其来的大动作，加上他的默许，也是非常关键的非常手段。13、高明奉承、投其所好：有些人爱人捧，喜欢听好话，所以“礼多人不怪，嘴甜人人爱”以赞美的语句，来博取欢心，来调和房主的情绪，再乘机做价格的沟通了。14、现金的诱惑：拿着现金或支票，堪称绝对管用，因为现金在眼前，虽差距甚大，房东陷入尴尬情景，凭您三寸不乱之舌，眼前就来大砍一刀。15、时机上的打击：刚好遇上新政策出台，用时机上的打击，如