工业用地容积率修正系数表.doc

上海市规划和国土资源管理局 关于发布实施《上海市经营性用地物业持有条件地价评估技 术规则》、《工业用地容积率修正系数》的通知 各区县规土局、各派出机构： 为促进本市土地全生命周期管理，完善土地价格评估管理， 提高市场配置资源的效率，依据《关于进一步提高本市土地节约 集约利用水平的若干意见》〔沪府发〔2014〕14号〉、《关于加强 本市经营性用地出让管理的若干规定（试行访丨沪府办〔2015〕 30号〉、《上海市加快推进具有全球影响力科技创新中心建设的 规划土地政策实施办法（试行〔沪府办〔2015〕69号）等， 制定《上海市经营性用地物业持有条件地价评估技术规则》、《工 业用地容积率修正系数》。现将上述技术规则印发给你们，请结合《上海市2013基准地价更新成果》使用。 以上技术规则自发布之日起实施。 二〇一五年九月二日 上海市规划和国土资源管理局 附件1：《上海市经营性用地物业持有条件地价评估技术规划》 附件2：《工业用地容积率修正系数》 抄送：上海市土地估价师协会 上海市经营性用地物业持有条件地价评估 技术规则 第一条（目的和依据〉 为充分发挥土地资源市场配置作用，加强经营性用地出让全 生命周期管理，按照《关于加强本市经营性用地出让管理的若干 规定（试行〕》〈沪府办〔2015〕30号）有关内容，依据《国有 建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行〉》（国土资厅发〔2013〕20号）和《上海市地下建设用地使用权出让规定》沪府办〔2013〕84号以及国家地价评估有关技术规程，制定本 技术规则。 第二条（定义） 本规则所指经营性用地，是指商业、办公、商品住宅等经营 性国有建设用地，商业、办公用地涵盖金融、娱乐、旅游、会展 和服务业等用途。 本规则所指物业持有条件，是依据沪府办〔2015〕30号文， 在土地出让前，经综合评估由出让人提出的商业、办公〈包括公 寓式办公〉、商品住宅等物业在出让期限内的持有比例和持有年 限，并载入土地出让合同的条件。 物业持有条件地价修正系数（以下简称：修正系数〉，是物 业持有条件下土地市场价格与无持有条件土地市场价格之间的 数值比例。 第三条（适用范围） 新增物业持有条件的商业（包括社区配套商业物业〕、办公、 商品住宅等经营性国有建设用地使用权（含地下）地价评估，应 符合本技术规则要求。 历史违法用地处置、存量补地价项目、原划拨土地转出让等 新增物业持有条件的经营性国有建设用地使用权〔含地下〉地价 评估，参照执行。 按照国家、本市及沪府办〔2015〕30号文要求，应整体持 有的商业（酒店〕、营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、 体育设施等基础设施和社会事业项目用地以及工业、仓储物流、研发总部类用地，地价评估不执行本技术规则。 第四条(物业持有条件确定） 土地管理部门在委托土地起始价（底价〉评估时，应明确提 供拟出让地块物业持有比例和持有年限，一般应记载于出让征询 文件中。 第五条(物业持有条件地价修正系数〕 物业持有条件地价修正系数以楼面地价为计算对象，区分不 同用途〈商业、办公和商品住宅〉、不同区域，不同年限的持有 条件。 按照基准地价级别范围，商业1-2级、办公1级区域内不考 虑物业持有条件对地价的影响，修正系数为1。社区配套商业、 商品住宅按照最高出让年限设定持有期限。各用途、分区域和年限物业持有条件修正系数详见附表。 第六条（评估方法运用） 含物业持有条件的经营性国有建设用地使用权地价评估，应考虑不同评估方法下的价格内涵，并结合物业持有条件对土地出 让价格的影响，综合确定评估技术路线。具体要求如下。 (一）运用基准地价系数修正法。应先评估该宗地无物业持 有条件下的土地市场价格，然后对物业持有条件土地价格进行系 数修正。宗地评估价格等于物业持有部分地价与无持有部分市场 地价的加权价格，权重系数由持有与无持有物业的建筑面积比例 确定。 （二）运用市场比较法和剩佘法。可参照基准地价系数修正 法的技术路线评估含物业持有条件的宗地价格。或者根据拟评估 土地的物业持有条件，选择适宜的比较案例或参数，根据市场比 较法或剩佘法技术要求，直接评估带物业持有条件的宗地价格， 不再进行系数修正。 (三）运用收益还原法和成本逼近法。按照技术要求直接评 估含物业持有条件的宗地价格，不再进行系数修正。 第七条（附则） 本规则发布之日起施行。 附表：物业持有条件地价修正系数表 表1 商业用途物业持有条件地价修正系数表 持有年限 商业1-2级 商业3-4级 商业5-6级 商业7-8级 商业9-10级 1 1.0000 0.9705 0.9627 0.9520 0.9469 2 1.0000