房地产公司财务管理知识培训知识讲解.ppt

房地产公司 财务管理知识培训;财务管理内容;第一篇房地产开发融资流程介绍; ;房地产企业贷款的种类 ;房地产企业贷款的种类 ; ;取得贷款的一般前提条件 ;财务条件： 1、在申请贷款时，项目已投入的自有资金至少要达到项目总投资的35%，商业地产项目银行一般要求要达到40%甚至50%；已投入资金以合同和发票为证； 2、已投入的自有资金必须以权益资金的方式投入，即资本金或资本公积，以公司往来款等其他债的形式投入资金，银行不认为是自有资金。;取得贷款的一般前提条件 ;土地一级开发贷款条件： 公司类条件相同，项目条件要求取得一级开发授权，一级开发方案会审表、项目立项批复、规划意见书等；财务类条件自有资金要求30%以上；一级开发贷款必须为抵押担保。 经营性物业贷款条件： 申请贷款物业每年产生的经营的净现金流量可以满足贷款期内偿还本息的要求。该物业必须具有产权并可正常经营。; ;贷款方案的制定;贷款方案的制定;3、自有资金的确定 对新开发项目来说，主要为项目的土地成本和前期投入，若权益不足，则以股东决议的方式进行转增资本公积，确保自有资金满足贷款要求。 4、期限和利率的确定 一般开发贷款期限为2年，最长为3年；利率主要由当前的宏观形势决定。如2007年公司多笔贷款实现基准利率下浮，而2008年贷款普遍利率上浮10%—30%不等。;5、抵押物的确定 抵押物一般为项目自身土地及在建工程，在项目自身不具备抵押条件或抵押率不满足贷款需求时可用项目外抵押物 例：大连项目4号土地评估值不足2亿，不足以向工行申请2亿额度，即以整个住宅地块土地抵押给工行。; ;贷款审批流程;大型国有银行工、农、中、建在分行一级有一定额度的审批权（如工行5亿），在额度权限内可不报总行，根据经验在分行内审批，一笔贷款一般在2个月内可完成上报、审批和放款的流程，若上报总行一般需3、4个月的时间，且审批风险较大。 例：京润项目在4月份项目具备上报条件（三证齐），招行和交行均在5月底前完成分行审批，但都到8月份才取得总行批复，历时4个月。; ;贷款发放后的管理;贷款发放后的管理; ;按揭贷款政策;个人商用房按揭贷款政策 1、 必须提供的个人资料：身份证、户口本、婚姻状况证明（结婚证、离婚证、法院判 决书）、职业 及收入证明（需加盖人事部门章或公章，收入数额：（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其 他贷款的月还款额）×2 ）、资信证明（存单/折、汽车行 驶证、、房产证、国债、收益性保险 单、股票等，提供种类越多越有利于审批借款人、配偶、子女为法定代表人、股东，须提供公司 章程、近3个月财务报表）、营业执照等； 2、贷款期限、比例及利率： 实际年龄+贷款年限不超过65岁，最长贷款年限为10年； 首次利用贷款购房，执行的利率为中国人民银行公布的同期基准利率同期基准利率上浮1.1倍； 首付款比列下限为50% 3、贷款套数的计算是以家庭为单位。借款人及其配偶、未成年子女第二次利用贷款购 房，首付款比例不低于60%；利率为中国人民银行公布的同期基准利率上浮1.2倍； 第三次利用贷款购房，首付款比例 不低于65%；利率为中国人民银行公布的同期基 准利率上浮1.21倍 上述住宅与商用房的按揭贷款政策为常规的信贷政策，借款申请人实际需提供的资料及首付款成数 以银行最后审批条件为准 。 ;第二篇房地产开发企业涉税概述; ;房地产开发行业涉及税种;营业税及附税;营业税及附税;企业所得税;契税;契税简介;印花税; ;房地产开发行业税务筹划;房地产开发行业税务筹划;房地产开发行业税务筹划;第三篇房地产企业会计核算方法; ;　　; ;　　目前合生集团使用的报表成本口径有三种种，即董事局口径、国内会计准则口径和香港会计准则口径。　　　其中：香港口径成本由香港总部财务部在国内口径成本基础上，按香港会计准则计算得出，并报香港审计师审核；　　国内财务核算主要是计算董事局口径、国内会计准则口径成本，该两种成本的差异如下：1、成本