顾问项目培训课程-物业管理案例分析说课讲解.ppt

物业管理案例分析 及相关法律知识 ;住宅类物业 案例1: 物业合同非业主本人签名 某小区业主因未缴纳2001年7月至2005年6月物业管理费4900余6元,被物业公司起诉至法院，要求其给付物业管理费及滞纳金2400余元。 ;案例2 业主小区丢车 某小区业主停在小区指定车位的汽车被盗，在获得保险公司的赔付以后，业主觉得自己交纳了物业管理费，物业公司却没有履行防止车辆丢失的职责，因此要求物业公司赔付保险公司未赔付部分的购车款及车辆购置税等费用。 物业公司认为当晚车子开出时挡风玻璃处有车证，且车位上没有碎玻璃等残留物，也无人听到报警声，因此车子并非被砸或被撬后开出的。 ;案例解析： 1、只要求业主在挡风玻璃处放车证的做法不符合国家发布的《小区机动车管理办法》，难以达到防范的目的。正确的应该是进门发放停车凭证，出门检查停车凭证。 2、由于该业主的车位不在保安24小时巡视范围内，周围也没有电子监控设备，因此属于物业管理公司的管理疏漏。 ;案例三 业主园区内遭袭 一天晚上某小区业主在自住大楼电梯内遭不法份子的袭击而受伤。该业主以物业公司未尽管理职责选聘合格保安员，且在未办理房屋租赁登记及治安登记手续的情况下，将未出售房屋出租，造成大楼内人流混杂。因此要求物业公司赔偿医疗、交通、误工、营养、护理、学习中断及精神损失费。 ;案例分析： 根据物业管理条理的规定：“物业管理企业未能履行物业管理合同中的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应法律责任。” 如果合同中对保安的定义没有特别明确的界定，那么保安应理解为为物业使用创造安全方便的条件，以及维护小区公共秩序的良好与安全，而非广义上的社会安全。 ;案例四 业主和物业使用人推委支付物业管理费 某业主将自己购买的公寓以租赁的形式出租后，该业主认为物业管理费应由物业实际使用人即承租人支付，并告知物业公司直接向承租人收取物业费。但当物业公司收取物业费时却遭到承租人拒绝，其认为物业费应由业主支付，自己只有义务支付房租而不???括物业管理费。 ;案例分析： 《物业管理条例》第四十二条规定：“业主与物业使用人可以约定由物业使用人交纳物业服务费用，但业主应当付连带责任。” 根据合同法第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定正确、全面、诚实地履行合同设立的义务。”由于物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系，而与物业公司签署物业合同的是业主而非承租人，因此业主为追缴物业费的主要责任人。 ;案例五 违法装修损害纠纷 某小区业主余某一日发现卧室、客厅天花板渗水，且壁橱里的衣物开始发潮，到楼上邻居刘某家里查看才发现刘某正将主卧室改装为豪华浴室，而卫生间另做他用。余某立即向物业管理公司投诉，物业公司立即向刘某发出整改通知，但刘某只答应解决漏水问题而拒绝整改，余某便将刘某及物业管理公司一同告上法院，要求刘某拆除卫浴设施，恢复原状，要求物业管理公司赔偿损失。 ;案例分析： 1、对于装修方： 根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条规定：“因住宅室内装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、 渗漏水、停水停电、物品损坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装修装饰企业责任的，装修人可以向装修装饰企业追偿装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。” 第五条第二款：“住宅室内装修装饰活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；” 第三十八条：“将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房的或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处百元以上1千元以下罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下罚款。” ;2、对于物业公司 根据《物业管理条例》第四十六条第一款规定：“对物业管理服务区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理公司企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的规定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。” 第五十三条第二款规定：“物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。” 根据《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条：“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍罚款。” ;写字楼及商业物业 一、对客服务类 案例A：大厦物品搬出 租户张先生在某大厦办公已经有一段时间了，很支持大厦管理公司的工作并与大厦管理公司上上下下都很熟悉。这天，张先生带领几个人搬出一台