论完善房地产基金治理结构和保护房地产基金投资者.pdfVIP

论完善房地产基金治理结 构和保护房地产基金投资 者 摘要近年随着银行贷款利率的提高房地产开发公司陷入 了贷款难的困境在这种情况下房地产基金孕育而生成为一种 新的融资渠道而我国的房地产基金尚处于一个探索阶段发展 还不成熟因此房地产基金投资者面临着诸多的风险如何维护 投资者利益完善房地产基金治理结构是一个值得关注的问题 　 关键词房地产投资信托基金；基金投资者；治理结 构　 1房地产投资信托基金的概述及在我国发展现状　 1 房地产投资信托基金是指由专门的投资机构通过发 行受益凭证筹集社会闲散资金将其投入到房地产领域如投资 房地产证券房地产开发项目等从中获取收益再将投资收益按 比例分配投资者的一种投资基金制度它实际上是资产证券化 的一种形式　 我国在积极探索房地产投资信托基金其目的是减轻 单一融资渠道下银行金融政策的变化对房地产业的冲击将国 家、银行风险向社会上转移由社会发挥监督功能改进房地产 公司的治理结构和资本结构而我国现阶段发展的房地产投资 信托基金并不是真正意义上的 REITs 多数基金采用的是房地 产信托计划的形式以 “房地产信托计划”之名行 “房地产投 资信托基金”之实但我国的房地产信托计划和西方的房地产 投资信托基金在制度管理上是有区别的这使我国基金投资者 承受着较大的风险这些风险有来自市场的风险还有来自基金 管理者的道德风险　 2 我国房地产基金的治理结构的缺陷和投资者面临 的风险　 2 我国的房地产投资信托基金没有西方房地产基金那 样完善的发展模式和治理结构其相关的法律规范也处于空白 时期所以在基金契约链中基金投资者起到了重要作用同时也 承担着较大的风险　 （1）基金管理者和基金托管人地位混淆　 与管理制度比较完善的证券投资基金相比我国房地 产投资信托计划中的基金管理人和基金托管人的角色不能得 到明确的定位在证券投资基金中设有基金管理人和基金托管 人投资者投入资金基金托管人保管和分配资金而基金管理人 投资和管理基金财产各行其职相互监督相互牵制但从我国现 阶段的房地产投资信托计划的发展状况来看在已发行的信托 计划中仅有极少数设有基金保管人而大多数基金只是投资信 托公司扮演着基金管理人和基金托管人的双重角色这种缺陷 的存在使房地产投资信托公司在资金的使用上有着较大的权 利投资者和投资信托公司之间就产生了委托代理成本这不利 于投资者权利的维护　 （2）封闭式基金固有的风险　 3 由于房地产行业的投资额大周期长流动性差的特点 若在经济衰退时期投资者随意撤出资金会使房地产行业由于 缺资愈加发展困难进而影响整个国民经济的发展所以我国房 地产投资计划采取的是封闭式基金的形式但对投资者来说封 闭式基金本身存在着一定的风险和封闭式基金相对的是开放 式基金它的运行机制是当投资信托基金的业绩下滑投资项目 失败时投资者会根据自己的意志赎回资金使投资信托基金面 临着赎回风险和信任危机迫于这种压力基金管理人不得不为 投资者利益着想对投资项目的选择采取谨慎态度这益于投资 者和基金管理人的利益协调而在封闭式基金管理下投资者将 资金投入到投资信托公司中就相当于所有的风险皆由投资者 承担这些风险中既包括市场风险也包括委托代理风险　 （3）房地产基金投资者只有收益权和知情权而没有 对房地产投资项目的管理权和表决权　 房地产基金的这一特点是与证券投资基金相比的最 大的区别当房地产基金获取利润时投资者理所当然的分享投 资收益这是投资