初期信托产品设计及市场策略初步分析.pdfVIP

公司公司 ·房屋理财中心·房屋理财中心 公司公司 ··房屋理财中心房屋理财中心 初期信托产品设计及市场策略初步分析初期信托产品设计及市场策略初步分析 初期信托产品设计及市场策略初步分析初期信托产品设计及市场策略初步分析 一、一、相关情况简析相关情况简析 一一、、相关情况简析相关情况简析 托管、收购和处置个人、企业及银行的不良资产，是公司业已确立的未来主 营业务。纵观世界各国不良资产处置市场的发展历程，可以发现，经济高速增长 期所累积的不良资产将在经济增速滑落后，成为历史性的投资盛宴。 中国自然也不例外，即将到来的这场盛宴将更为宏大，或许绝无仅有。截至 2007 年 3 月份，仅银行不良资产总额就高达 3000 亿美元之多。其中，房地产及 相关不良资产占不良资产总量 40 ％以上。因此，对以不良资产处置为主营业务 发展 目标的公司而言，初期房屋理财的各项业务及产品设计均围绕这一目标来进 行，从客户资源、市场渠道和运营管理经验等各方面打下良好基础。 从公司核准的经营范围来看，包括受托资产管理、资产管理咨询、房地产投 资、项目策划、房地产经纪以及经济信息咨询等。结合当前公司的运作思路、未 来市场走势，以及证券、投行、基金、信托和保险市场的竞争发展状况来看：以 不动产不良资产处置信托为核心，以其相关衍生业务为支撑，在较大程度上会成 为公司中期发展的基本业务模式，为远期战略拓展累积强大的核心竞争力。 因此，初期信托产品设计需着眼于租赁、销售、抵押、置换等基本市场手段 的灵活运用与升级创新，并通过在细分市场的实践、改进和组合运用，不断强化 公司不良资产处置的核心竞争能力，最终达到综合运用、高效处置的预期目标。 二、二、初期信托产品设计初期信托产品设计 二二、、初期信托产品设计初期信托产品设计 信托，是一种以信任为基础，以财产为核心，以委托为方式的财产管理制度。 长期以来，中国缺乏相应的信托观念和制度依托，导致这一领域处于严重滞后的 发展状态。即使与处于起步阶段的证券投资市场相比，在规模和发展阶段上仍相 对滞后。但随着中国金融市场的迅速开放，作为金融业四大支柱之一的信托业， 将迎来前所为有的发展契机。特别是 “一法两规”的制定执行，以及信托观念和 1 市场制度的日益形成、完善，信托的灵活性、应用范围广、交易成本低等竞争有 事将逐步凸显，信托投资、理财也将日益成为财产管理的主要模式之一。 目前，房屋理财中心的初期信托产品主要包括租赁、处置、抵押和置业信托 四种基本业务。在这里，对这四种基本业务的概念性设计均从相互独立的角度进 行，在初步实践并得到相应完善的基础上，将着重针对不同的细分需求，进行相 应的灵活组合运用分析。 （一（一））租赁信托租赁信托 （（一一））租赁信托租赁信托 租赁信托，即“房屋租赁权信托”，是产权所有人为了安全、便捷地获取房 屋出租收益，以对受托人的信任为基础，以房屋租赁权为核心，以委托为方式的 房产管理模式。 从信托的本原精神出发，租赁信托的优先受益权被赋予产权所有人，次级受 益权属于受托方。受托人以其精准的市场研究和专业的租赁手段来获取运营收 益，所有经营不当导致的风险均由受托人独立承担。 （1）基本业务流程：首先，受托方对房屋租赁权及租赁价值进行尽职调查， 包括所有权状况、当前使用状况、市场价值分析等；第二，通过 《房屋租赁权信 托合同》将房屋租赁权转化为信托财产，形成由所有权人向受托人委托经营的信 托关系；第三，受托方依靠自身专业经营平台，将房屋出租给租赁人，并行使名 义所有人的租赁经营权，全程保障委托人的租赁收益。 （2 ）主要目标客户：广义上讲，包括所有拥有自住外房产的所有人。主要 目标客户为拥有自住外房产，并期望通过有效管理获取出租收益的房产所有人。 （3 ）具体方式包括：（1）代理租赁，针对不愿交