世联关于集中式商业项目的观点与经验分享培训演示课件.ppt

集中商业建筑形态演化——从商业价值角度提出集中商业街铺化，规划形式参照了日本多摩商业街和北京苹果街两个典型商业街规划案例，对两种由传统型态升级后的现代商业形态可参照度对比。 F 多摩商业街 折叠街道与规则几何形建筑构成的商业街形态升级 参照性评价： 规划形式较为前卫未经市场验证，建筑密度低，设计和商业匹配难度较大 曲折街道与不规则几何形建筑构成的商业街形态升级 参照性评价： 土地利用性较好，街区空间富于变化，而交通流线简洁明了 苹果商业街 我们提供的成果 物业发展建议: 提供商业规划建议与租售模式建议 商业总体规划建议 商业主体层数以两层为宜 满足居民经常性消费的社区商业14000平米；其余为专业市场 家居建材类商家选址的KPI 家居专业市场平面规划建议 家居专业市场业态功能布局 家居专业市场竖向规划建议 家居专业市场人流动线设计 家居专业市场商业氛围营造 集中商业街铺化、升级现代商业形态 专业市场建议采用租售结合的方式，以售为主，但同时持有一部分物业，采用租售结合的万达模式。 专业市场规划建议 集中商业规划 项目租首模式建议 市场规律研究 市场结论: 城市商业市场 1。成都商业市场南北分区明显：城南以生活服务型区域商业中心为主， 城北以辐射中国西南的专业市场为主 2。商业总量已相对过剩，人均商业面积至高位，商业空置量逐年攀升，进入替代型发展阶段； 区域商业市场 1。北部商业市场为辐射中国西南地区的商贸集散地，为依托便利交通资源的交通驱动型商业 2。强势商圈总价控制项目销售状况相对较 好，新进商业在市场培育阶段无法实现高于成熟市场的租售价格 3。不具有规模优势的专业市场在竞争中逐渐没落；定位重复，不具有成本优势的专业市场面临较大市场风险 对项目的商业形态和价格进行定位，形成开发策略 项目整体发展策略: 生活城.中央.漫步区 从Santa Barbara和加利福尼亚州的Westlake社区购物中心寻找主题推广灵感 生活型商业 商业主题 专业市场定位 通过补充与提升富森.美上下游及关联产品，形成经营产品的业态互补，与富森.美产生一定差异化竞争，同时加强“富森.美商圈”概念，促进商圈共同繁荣 定价策略： 市场参照定价 住宅价格定价 投资空间定价 以服务社区居民为主 案例2 北京石景山鲁谷路南侧 项目位置 快速发展区域，以大型住区为区域主导属性的商业项目 项目界定 写字楼+ 商业 物业类型 80000 平方米 建筑面积 项目定位及物业发展建议 研究方向 北京瑞达世纪鲁谷路项目整体发展战略定位及物业发展建议 客户的主要困惑与我们的研究方向 实现目标租赁价格不是本项目的主要难点问题； 在片区内已有成熟商圈集中分布、且项目周边新增大量商业的情况下，本项目是否尚存商业市场机会？如存在机会，合理的商业规模是多少？ 选择何种商业业态有助于彰显本项目的高端物业形象、实现目标收益，并与上部办公物业功能相辅相成？ Focus 1 商业的业态与规模 基于区域现状，写字楼物业有把握实现3元/平米/天的租赁价格。 本项目是否遵从区域现有商务氛围，以适当的档次和规模满足区域办公客户需求？ 两者 关系 长安街 鲁谷路 玉泉路 规划路 规划路 玉泉西路 Focus 2 办公的档次与规模 商业业态研究——项目面对怎样的市场与怎样的消费者？基于对区域市场和区域消费人口的分析，确定本项目业态可能的业态内容 A 从城市规划角度 传统工业区向文化、休闲、娱乐服务为主的综合型服务中心方向的转变，为本项目提供了良好的发展契机 从功能分布角度 项目所在片区是一个集住宅、商务、办公为一体的综合性较强的区域 从未来商业服务业发展角度 本项目是区域四大商服中心之一的银河文化娱乐区的重要组成部分 从现状供应角度 现状供应主要集中在零售，餐饮、娱乐类相对较少 从未来供应角度 供应量主要集中在大型住区的底商，对餐饮类业态发展受到较大制约 区域内居住人口 主要在区域内解决生活基本需求型消费，其他消费选择跨区域解决 商务办公人口 主要在区域内解决工作餐饮需求及部分宴请型餐饮需求，其他消费会跨区域解决 政务办公人口 主要在区域内进行宴请型餐饮及娱乐消费且档次较高 本区域餐饮、娱乐类业态存在较大的市场机会 区域市场商业状况 区域消费人口状况 商业业态研究——本项目能吸引怎样的商业经营者？通过对比各业态商家选址KPI与项目本体条件，进一步确定本项目商业业态。 B 百货商场类商家选址的KPI分析 商家选址KPI 大型超市类商家选址的KPI分析 中型超市类商家选址的KPI分析 购物中心类商家选址的KPI分析 专业市场（家居、建材）类商家选址的KPI分