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淄博地块前期市场调研及产品建议（沟通稿） ***** 二零一四年八月;PART1 淄博城市布局及经济研究 PART2 淄博房地产市场分析 PART3 地块价值研判 PART4 项目定位及产品建议 PART5 销售预估与经济测算）;PART1：淄博城市布局及经济研究;;城市“组群式”布局，张店区为城市的中心城区;城市人口发展平稳，其中张店主城区人口约占20%。;淄博城市发展新方向——西部新城区，城市未来的行政中心、文化中心、商业中心。;淄博经济发展持续向好，GDP增长率连续六年维持在12%以上。 2010年淄博地区生产总值(GDP)完成2866.75亿元，排在青岛(5666.19亿元)、烟台(4358.46亿元)、济南(3910.80亿元)、潍坊(3090.92亿元)之后，居全省第5位. 2010年GDP增长率13.7%，排在菏泽(14.3%)、烟台(14.1%)之后，居全省第3位。其中，第三产业完成994.89亿元，居全省第5位，增长17.4%，居全省第6位。 ; 全年实现社会消费品零售总额868.78亿元，比上年增长19.1%，扣除价格因素，实际增长20.3%，实际增速创历史最高水平。 人均可支配收入; 2010年淄博市城市居民人均可支配收入首次突破两万元大关，达21783.8元，同比增长13%。 人均消费支出: 人均消费支出13723.6元，同比增长8.2%。 其中增幅较大的有衣着类、家庭设备用品和服务、其它商品和服务类，分别增长37.6%、20.8%和57.3%；居住类、交通和通信类、教育文化娱乐服务类、食品类平稳增长，分别增长7.2%、10.6%、4.1%和3.6%.。;;沂源县 以轻工业为主;张店区现有上市公司11家：大型企业集团中高层领导均具有较强购买实力；石化、建材、陶瓷、纺织业造就了大批量私营业主，具备极强的购买力。;;PART2：淄博房地产市场分析;;淄博商品住宅开发量迅速增长，2010年商品住宅新开工面积553万平米。;目前市场整体供求关系较为平衡，但新开工面积的快速增长，预示后期市场竞争激烈。;市场价格连续5年持续增长，至2011年市场整体均价已过4000元，但前期的快速涨幅，导致市场价格高位运行，后期上涨空间有限。;张店区为淄博城市中心城区，占据淄博市场主导地位， 区域开发量、成交均价远超城市其他区域市场。;近4年淄博市房产数据分析;;张店区住宅市场研究/研究模型确立;市场目前物业形态以多层、高层为主，其中西部新区、中部高层渐成市场主流。;紫园花园洋房：干挂花岗岩;市场户型面积整体偏大，主力户型面积段为两房100-115㎡、三房120~140㎡、四房160-170㎡。其中西部新区以三房、四房产品为主，两房产品较少。;;淄博政策回顾：目前市场除限购政策外，其他政策与全国保持同步。限贷、限价、一房一价公示制度等均以执行。 一方面,国家坚持调控楼市不动摇，一方面淄博房价的过快上涨，使得市场业内人士认为，淄博下半年可能进入限购城市名单。;*;根据销售价格，将淄博张店区项目分为相对高、中、低端三类项目，并针对市场高端标志性项目进行分析;;销售分析： 住宅价格走势：2010年6月，销售均价仅5500元/㎡，目前已上涨至7500元/㎡。 营销进度：A、B、D三个组团均已售完，C、F两个组团目前在售。 销售价格：C组团中心“圆形”楼王整体均价在7500元∕㎡，顶层复式价格在9000—10000元∕㎡，小户型精装公寓8500元/㎡ 客户分析： 客户来源：张店占50%左右，淄川与桓台也是客户主要来源。 客户描述：私营老板占总客户的80%左右，其次是高端白领和事业单位工作人员，约占10%-15%。 置业目的：多为改善性住房，用来自住与为孩子上学，少部分投资。;黄金国际·华府（C区） 位于整个项目规划最中央的核心位置，由6栋11层板式小高层，9栋18层点式高层，4栋22层、24层中央水景豪宅组成。96-300㎡多样化户型设计，主要以140—150以及250—300㎡的改善型户型为主。;高尔夫推杆练习场;155㎡（三室二厅二卫） 热销原因： 空间尺度设置较合理，满足三室尺度需求 南北通透，两个卧室及客厅南向采光 南北双阳台设计，储物观景均可 南向超大景观阳台，极大程度地满足了观景需求 主卧设有独立卫生间，满足私密性需求;;销售分析： 项目开发进入后期收官阶段，目前在售产品为加州海岸组团 加州海岸组团：13栋7层至11层小高层，共103650㎡，户型面积区间：110㎡至380㎡。组团产品多数北团购，剩余产品2011年5月开盘，目前110-140区间户型基本去化完毕，仅剩余50余套房源，大户型产品剩余较多。 2010年5月销售均价仅5000元/㎡，目前上涨至7500元/㎡。 客户分析： 客户来源：张店及周边地区。