开题报告：住宅开发工程的成本控制研究.doc

住宅开发工程的成本控制研究 ——以XXX小区XXX栋楼为例 （开题报告） 姓名:xxxx 专业：xxxx 资料来源: /, 博士论文、硕士论文、本科论文，开题报告，毕业论文海量资料尽在 博硕论文辅导网。 第一章 绪 论 1.1研究背景 1998年初，党中央、国务院决定在全国范围内停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此，我国的房地产业逐渐步入繁荣时期，但当时钟敲响21世纪，房地产业有了膨胀的迹象，以南京市为例，2004年底通过南京市建委开发资质年检的房地产企业就有500多家，而同期房价也是大幅攀升，很多老百姓感到购房负担是不能承受之重。仍以南京市为例，2004年人均年收入不到2万元，一般的三口之家年收入也就4万元，而该市同期一套房屋的价格基本上都在30万元以上，远超过国际公认的两者比例不应超过6倍的标准。与房价逐年大幅攀升相对应，房地产业连续多年被指为暴利行业，这也是房地产企业多如牛毛的原因。据新华社记者2005年在福州市的调查，该市房地产业的平均利润率高达50%，管理好些的企业利润率能达到90%，差一些的也有20%的利润率。 为了抑制房价的过快上涨，保证房地产业健康持续发展，2003-2005年，中央逐年加大对房地产业的宏观调控。2003年6月和2004年9月，央行和银监会分别发出针对房地产企业开发贷款的通知，对房地产企业的项目融资严加限制。2004年10月和2005年3月，央行半年内两次发出针对购房按揭贷款的通知，两次提高利息，对投机性和投资性购房需求加以遏制。2005年3月底，国务院常务会议讨论并通过一份关于切实稳定住房价格的通知，提出八条意见稳定房价，4月27日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出当前加强房地产市场引导和调控要采取的八条措施，俗称新国八条。5月n日中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，2005年5月31日建设部等三部门出台《关于加强房地产税收管理的通知》，2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。这一系列宏观调控政策的出台，不但会使大部分投机性和投资性购房者从房市退出，还会增强一部分自住性购房者房价可能会下降的预期，从而持币观望，令房地产市场的需求数量大幅下降。从南京市2005年下半年至今的楼市看，也表现出总体上供略大于求的局面。面对从紧的宏观环境，数量众多的房地产企业之间难免要出现一场、惊心动魄的竞争，竞争的加剧会使过高的利润率一去不复返，而鱼龙混杂的房地产企业必将重新洗牌，优胜劣汰。 1.2研究目的和意义 1.2.1研究目的 本文的研究目的在于帮助房地产企业开发有市场竞争力的住宅工程。过去由于较高的行业平均利润率，房地产企业普遍对成本控制工作不够重视。成本控制观念落后，即便一些基础性的成本控制措施也往往不能落实到位，经常是为了有控制而控制，流于形式。在激烈的市场竞争中，房地产企业必须更新观念，加强成本控制因为谁的成本控制工作做得不到位谁就可能被率先淘汰出局。 1.2研究意义 1.2.1理论意义 ①有效成本控制，对比“产出”和“投入”，研究成本与收益的数量关系，可以确定最有利于提高效益的成本预测和成本决策方案; ②有限成本控制，分析出各动因(自变量)与成本(因变量)之间的关系，建立起成本函数的具体模型，即可进一步运用数学方法确定最优经济规模; ③成本控制是一项系统工程，强调整体与全局，可以对成本控制的对象、内容、方法进行全方位的分析研究。 1.2.2现实意义 ①对商品住宅进行有效的成本控制，可以为房地产开发商带来更多的利润; ②当前房价持续上升，居民反映强烈，进行成本控制可以为控制其价格探讨相应措施; ③商品住宅成本控制的有效进行可以为房地产业创造良性循环的运行机制，规范房地产业的发展; ④对商品住宅进行成本控制也是应对境内外房地产开发商竞争带来的价格冲击的有效措施; ⑤商品住宅成本控制有助于与国际上房地产业管理接轨，形成统一的商品住宅成本控制模式。 1.3所要探讨的主要问题 商品住房价格是一个热门话题，其价格一直居高不下，且涨幅较快，政府对此十分关注，普通老百姓反响强烈。许多老百姓穷其一生积蓄也难买到一套房子。房地产开发企业开发商品住宅是一种经济行为，追求利润是企业巨的根本目标。对于房价，理论界专家、房地产业许多专家学者进行了有益的探讨，但对控制房价，降低涨幅仍奏效甚少。本文所要探讨的主要问题是如何对住宅开发工程进行成本控制以使得住宅的房价和利润之间能够达到一个最优平衡点，达到买卖双方的双赢。 1.4研究范围和限制 本文将对住宅开发工程的讨论限定在商品房上，并且仅从成本控制角度 展开讨论，所研究的案例对象为